玉林市人民政府办公室关于印发玉州区城西街道办事处江岸村旧村改造建设试点工作方案的通知

玉州区人民政府，市直各有关单位：
经市人民政府同意，现将《玉州区城西街道办事处江岸村旧村改造建设试点工作方案》印发给你们，请认真组织实施。


玉林市人民政府办公室
二○○五年九月二十六日


玉州区城西街道办事处江岸村旧村改造建设试点工作方案
为了加快“玉贵走廊”建设步伐，美化城市环境，改善玉州区城西街道办事处江岸村群众的居住条件和生活环境，使江岸村旧村改造建设在玉林市城中村改造中起示范作用，特制定本工作方案。
一、江岸村基本情况
城西街道办事处江岸村地处玉林城区西北面，位于清湾江畔，距市中心约2公里，距玉林火车站5公里。全村有14个村民小组，共900余户，人口3352人，有数百亩的旧民房和部分农用地。现大部分村民已外迁至旧村周边居住，许多落户在清湾江社区。旧房多为空壳屋，由于年久失修，破旧不堪。村内建设杂乱无章，小巷纵横交错，排污设施原始落后，环境污染难以治理，外来人员居住复杂，治安管理异常困难。江岸村广大群众迫切要求实施旧村改造，从根本上改变落后的村容村貌，创造一个舒适的居住生活环境。
二、目标任务
在政府不投入的情况下，考虑多予少取、惠及村民，科学界定江岸村与开发商的利益，采取江岸村申请改造和引资开发的方式，按照城市规划将江岸村的基础设施、公共设施配套好，拆旧村建新城，改善江岸村的人居环境，将江岸村建设成为玉林市一个新城区。
三、改造范围
龙表河以北、清宁路向北延伸线两侧，及城西街道办事处和城北街道办事处之间的江岸旧村，按城市规划改造成新城区。
四、改造方式
采用以村申请改造的方式进行。即在实施城西街道办事处江岸村旧村改造建设试点工作过程中，由江岸村将城西街道办事处组织编制的旧村改造初步方案提交江岸村村民大会讨论修改同意后，再由江岸村逐级向市人民政府提出旧村改造申请。经批准后，由市国土资源局采取挂牌方式公开选择开发业主。
五、改造原则
江岸村旧村改造采取“政府引导、村为主体、引资开发、市场运作”的原则。
（一）政府引导。政府负责引导、组织、协调等工作，批准规划和改造方案，明确市政建设条件，制定配套政策。
（二）村为主体。以村集体作为改造工作的主体，调动群众参与的积极性，实现旧村改造的目标。主要负责调查摸底、房屋拆迁、宅基地安置、协助征地等工作。
（三）引资开发。通过采取项目捆绑的挂牌方式选择开发业主，由开发业主投资进行旧村改造建设。
（四）市场运作。用公平、公开、公正的市场规则选择开发业主，开发业主则通过经营房地产和其他项目市场运作来取得投资回报。
六、前期工作
前期工作由城西街道办事处负责，主要做好下列工作：可行性研究、拟定方案、编制规划等。城西街道办事处应在充分考虑江岸村提出的条件和要求的基础上，组织改造项目的可行性研究。拟定旧村改造初步方案，包括拆迁安置初步方案、产业留置初步方案、经营性用地开发初步方案和基础设施、公共设施建设初步方案等等。依据市规划管理局出具的规划设计条件，组织编制旧村改造建设控制性详细规划。该规划报经市人民政府批准后再施行。
另外，该项目在挂牌确定开发业主之前，还需要各有关单位部门积极配合做好大量的前期工作。主要是：
（一）市、区、街道、村成立领导小组和工作小组。
（二）城西街道办事处及江岸村：①组织宣传，发动村民，统一思想，达成旧村改造的共识。②调查摸底。负责调查改造范围的现状调查，包括：土地不同类型的面积、房屋建筑现状、附着物状况、拆迁面积、屋主姓名、土地使用者、土地证书号、人口等有关数据。③出具挂牌成交后允许农地转用和征用的保证书。
（三）规划部门：科学论证确定江岸村旧村改造的用地红线范围和规模，出具规划设计要点，初步布置旧村改造拆迁安置地、产业留置地、经营性用地的位置和面积，明确有关基础设施、公共设施用地的规模和建设标准。
（四）建设部门： 拟定建设条件意见，根据市人民政府批准的控制性规划，对项目范围内的基础设施、公共设施等的配套建设费用进行初步估算，作为项目挂牌的条件。
（五）国土部门：拟定有关政策，明确各种用地的供应方式，拟定地上附着物的补偿方案。
进行土地权属确权和地藉测绘，开展挂牌出让的前期工作，明确征地的有关条件。根据规划和建设的要求，充分考虑村民利益的基础上，确定合理的挂牌条件。
（六）其他部门：发改委、市政、房产等部门按各自职责分工，积极配合开展前期工作。
前期工作须在10月上旬前完成。
七、改造步骤
（一）申请（10月中旬）。江岸村委会组织村民代表大会，讨论并通过旧村改造初步方案，向城西街道办事处提出旧村改造申请。
（二）审核（10月下旬）。玉州区人民政府对江岸村委的旧村改造申请和经村民代表大会通过的初步方案进行审核，并报市人民政府审批。
（三）审批（11月初）。市人民政府批准江岸村旧村改造建设项目。
（四）项目挂牌（11月底）。市国土资源局组织项目挂牌，确定开发业主。
（五）开发业主和江岸村组织旧村改造（12月初）。开发业主依据控制性详细规划开展项目工作：编制修建性详细规划、按照地上物补偿标准进行补偿，与村委会一起协助村民进行拆迁、办理规划、建设用地征用手续，进行拆迁和建设工作。
八、其他政策
（一）规划建设
1、江岸村改造规划设计要点的编制必须对江岸村的布局进行合理的安排。其主要内容应包括：江岸村旧村改造建设模式、建设用地布局、各项建设的总体安排建议等。
2、江岸村改造控制性详细规划除依据国家规定的强制性内容外，还必须明确以下内容：
（1）江岸村旧村改造建设的用地范围；
（2）根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素，合理确定的拆迁安置用地性质和规模；
（3）根据城市总体规划要求，合理确定的其他用地性质和规模；
（4）根据城市总体规划、分区规划确定的拆迁安置、产业留置、经营性开发和基础设施、公共设施等功能用地的布局和面积。
（二）拆迁安置
1、江岸村改造采取宅基地置换方式进行重新安置。
宅基地置换按被拆迁人每人20m2的土地面积予以拆迁安置，若每户不足60m2的，按60m2安置。宅基地置换每户最多不超100m2。
2、新村建设必须按有关程序办理报建手续，实行统一规划、统一设计、同时建设（或在规定时间内建设完成）。
3、新村宅基地安置实行节约集约用地，鼓励建设多层（或高层）的公寓，腾出的土地可由原取得宅基地的村民经营管理。
4、根据玉林市人民政府办公室玉政办发[2004]151号文件的规定，江岸村可获得相应的产业留置地作为本村（组）集体生产生活经营用地。产业留置地可由江岸村自主经营，也可采取与开发商联营联建等多种方式开发利用。
（三）土地供应
1、江岸村改造可与经营性用地开发捆绑作为整体项目挂牌，以出让土地的纯收益加上农用地转用、征用、地上物补偿、公共、市政基础设施建设等旧村改造全部费用，作为挂牌的起始价，价高者取得项目开发权。开发业主取得旧村改造开发权后，再依据规划开展征地、补偿、拆迁、建设等具体实施工作。
2、江岸村改造范围内的经营性用地，通过挂牌方式（扣除出让成本后）所得的土地出让净收益，上缴市财政用于城市建设。
3、江岸村改造范围内的农用地应依法依规办理农地转用或征用手续。改造范围内的新村安置地、生产生活留置地、主（次）干道用地、城市公共绿地、基础设施、公共设施用地等可保留集体建设用地性质。建成后需办理集体建设用地使用证的，则在建设前需报市人民政府批准。建成后需办理国有土地使用证的，则按征地程序办理报批手续。
（四）优惠政策
本项目按照玉政发[2004]22号文件的规定享受玉林城区旧城旧村改造建设有关优惠政策。
九、工作要求
（一）旧村改造必须符合玉林城区的总体规划，并按有关规定办理手续。
（二）开发业主的确定必须依法依规。
（三）要充分征求群众的意见，维护好群众的切身利益。