河池市人民政府关于印发河池市城市房屋拆迁估价管理办法的通知

金城江区人民政府，市直各委、办、局：
《河池市城市房屋拆迁估价管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们。
河池市人民政府
二○○四年五月十七日
河池市城市房屋拆迁估价管理办法
第一条 为规范房屋拆迁估价行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、广西壮族自治区人民政府《广西壮族自治区实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》等有关法规、规章和国家标准，结合本市中心城区实际，制定本办法。
第二条 在本市中心城区城市规划区内国有土地上进行房屋拆迁估价活动的，适用本办法。
第三条 房屋拆迁估价应当遵循下列程序：
（一）确定拆迁估价机构，签订委托估价合同；
（二）拆迁估价机构接受委托方的查产资料，并在拆迁现场进行告示和前期调查；
（三）进行拆迁项目资金概算整体估价；
（四）进行逐户实地查勘；
（五）确定估价方法；
（六）对被拆迁房屋进行具体测算；
（七）作出初步分户估价结果，并予以公示；
（八）确定整体估价及分户估价结果，作出整体估价报告和分户估价报告，并送交委托方；
（九）委托方向被拆迁人转交分户估价报告。
第四条 河池市房屋拆迁管理部门负责组织成立河池市房地产价格估价专家委员会（以下简称估价专家委员会）。估价专家委员会负责对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。
估价专家委员会由河池市房屋拆迁管理部门会同河池市价格管理部门选任资深房地产估价、价格鉴证及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。具体选任办法、选任条件由河池市房屋拆迁管理部门与河池市价格管理部门制定，报河池市人民政府批准后实施。
估价专家委员会应当设立房屋拆迁估价专家库，定期公布和更新专家库名录。
第五条 拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式。具体方式由拆迁当事人协商确定，协商不成的，优先采取被拆迁人投票方式确定。
采取被拆迁人投票方式的，拆迁人应当提供在市房屋拆迁管理部门公示目录中准予进行房屋拆迁估价的符合法定条件的估价机构名单，并说明其资质、信誉等情况，向被拆迁人发送选择估价机构的选票，书面告知投票时间、地点。确定的投票时间于全部选票发送完毕之日起最短不少于5日，最长不超过10日。被拆迁人应在确定的投票日到投票地点投票。拆迁人或者市房屋拆迁管理部门现场组织投票工作，其他有关部门到场协助和监督，公证部门到场公证。参加投票的被拆迁人的人数必须超过全体被拆迁人人数的三分之二以上，按多数意见确定估价机构。被选择的估价机构票数相等，或参加投票的被拆迁人人数未达到全体被拆迁人人数的三分之二以上的，由拆迁人抽签确定，公证部门到场公证。
采用抽签方式的，拆迁人应当提供在市房屋拆迁管理部门公示目录中准予进行房屋拆迁估价的符合法定条件的估价机构名单，书面告知被拆迁人抽签的时间、地点。市房屋拆迁管理部门现场组织抽签工作，由被拆迁人推举的一名代表现场抽签确定估价机构。被拆迁人不能就推举的代表人选达成一致意见的，由拆迁人抽签确定。公证部门到场公证。
第六条 拆迁估价机构确定后，拆迁人应当与估价机构订立书面委托拆迁估价合同，并在合同订立之日起15日内，报河池市房屋拆迁管理部门备案。
第七条 估价机构和估价人员有下列情形之一的，应当回避：
（一）是拆迁当事人或者拆迁当事人的近亲属的；
（二）与拆迁当事人有其他利害关系，可能影响公正估价的。
第八条 拆迁估价人员应当是注册房地产估价师、土地估价师。
第九条 受委托的估价机构进行实地查勘时，应当事先通知被拆迁房屋的所有人或使用人，一般由拆迁人负责通知。对被拆除私房的所有人居住在拆迁范围外的，由其代理人、房屋使用人负责通知；属于空置房屋的，由拆迁人负责通知。房屋拆迁许可证第一次经批准的拆迁期限届满，仍无法通知到被拆除私房的所有人的，拆迁人应当做好被拆除房屋的勘察记录，向公证机关办理证据保全。
被拆迁房屋的所有人或使用人应当配合协助查勘。
因被拆迁房屋当事人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在分户估价报告中作出相应说明后，估价机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行估价。
第十条 受委托估价机构应当按照委托合同约定的时间和要求完成评估，并出具房屋拆迁估价报告。估价报告经拆迁估价人员签字并经拆迁估价机构盖章方才有效。
第十一条 房屋拆迁估价对象为被拆迁房屋及其附属物和房屋所有权证范围内的土地使用权。已经批准建设但未完工或已完工未取得房屋所有权证的房屋，土地使用权面积按房屋建设占地批准面积确定。
第十二条 房屋拆迁货币补偿的金额应当依据有关规定和专业规范，根据房屋区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。拆迁估价一般应当采用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以采用成本法、收益法、假设开发法等估价方法，参照房屋拆迁补偿信息价格，综合考虑成新、楼层、朝向、装修等因素确定估价结果。
房屋市场评估单价低于最低补偿单价的，按最低补偿单价计算。最低补偿单价按照河池市人民政府确定的标准执行。
第十三条 拆迁估价包括对被拆迁房屋的整体估价和分户估价。不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费按照河池市人民政府确定的标准执行；拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费参照河池市人民政府确定的标准，具体补偿金额由拆迁当事人协商确定；被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额按照《广西壮族自治区实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》第三十八条的规定执行，其中房屋装修重置价格可参照河池市单项调整参考价格表确定。
第十四条 整体估价是指估价机构根据区位、结构、用途、产权状况等因素，对拆迁范围内的房屋进行分类并采取适当方法，参照房屋拆迁补偿信息价格计算出的分类评估参考价，评估出各类房屋的拆迁估价结果，并将各类房屋拆迁评估结果汇总得到的拆迁范围内房屋整体估价价格。分类评估参考价按照拆迁范围内随机抽取三个同类别不同等次的分户评估参考价的算术平均数确定。
整体估价费用由拆迁人承担。
第十五条 分户估价是指由估价机构根据被拆迁房屋每户的区位、结构、用途、产权状况、楼层、朝向、成新等因素，选取适当的估价方法，参照房屋拆迁补偿信息价格计算出的分户评估参考价，评估出每户房屋的拆迁补偿价格。
公寓式房屋分户评估参考价＝区位补偿价格+房屋重置价格
垂直分割式单体私人住宅分户评估参考价＝土地评估价格+房屋重置价格
区位补偿价格，依据被拆迁地块的区位、周边环境、房屋用途、现状容积率等因素，由估价机构参照市人民政府公布的区位补偿参考价结合实际情况测定，按房屋的建筑面积计算。计算公式为：区位补偿单价（区位补偿单价=区位补偿参考价×区位修正系数）×房屋建筑面积
土地评估价格，依据河池市城市规划区内的土地基准地价，按市场评估价格确定。
房屋重置价格由房屋建设综合费用和建筑安装工程费用组成。
综合费用包括前期工程费、公共基础设施费、管理费、销售费用、贷款利息、代收费用、利润及税金，不包括土地取得费用。综合费用＝综合费用单价×房屋建筑面积
建筑安装工程费分住宅和非住宅两大类，按房屋的结构类型、建筑标准等级及各分项具备的条件确定。钢结构、仓储结构及一些特殊的建筑物等，由于其结构、层高、跨度等差异较大，建安工程费由估价机构确定。
住宅房屋建筑安装工程费＝[住宅房屋建安工程费单价×建筑面积×成新率±各单项调整项目差价总金额]×住宅层次调整系数×住宅朝向调整系数
非住宅（营业和非营业）房屋的建筑安装工程费＝非住宅房屋建安工程费单价×建筑面积×成新率±各单项调整项目差价总金额
分户估价费用由拆迁人承担。
第十六条 以划拨方式取得土地使用权的，其地上房屋的拆迁估价价格应扣减土地使用权出让收益或相当于土地使用权出让收益的价款。以出让方式取得土地使用权的，其地上房屋的拆迁估价价格，由估价机构根据有关技术规定，按市场状况结合土地已使用年限等因素，扣除已使用年限的土地使用价款后评估确定。
第十七条 已上市的房改房拆迁补偿价格由估价机构参照分户评估参考价确定；未上市的房改房拆迁补偿价格在房屋市场评估价基础上扣除土地出让金后确定。土地出让金扣除标准按照《河池市已购公有住房上市交易暂行办法》第十四条的规定执行。
未上市的全部产权房改房的拆迁补偿费归产权人所有，部分产权房改房的拆迁补偿费按单位和个人所占的产权比例分成。
第十八条 拆迁当事人按规定向估价专家委员会申请鉴定的，估价专家委员会应当自收到估价鉴定申请之日起2日内从专家库中随机抽取3-7名（单数）专家委员组成估价鉴定小组处理拆迁估价技术鉴定事宜，并将鉴定小组组成人员告知拆迁当事人。
抽取的鉴定小组成员有下列情况之一的，应当自行回避：
（一）是拆迁当事人或者拆迁当事人的近亲属的；
（二）正在或曾在出具被鉴定估价报告的估价机构工作的；
（三）与出具被鉴定估价报告的估价人员有近亲属关系的；
（四）与当事人有其他关系，可能影响公正鉴定的。
拆迁当事人认为抽取的鉴定小组成员具有上述应当回避事由的，可在接到鉴定小组组成人员通知之日起2日内申请回避；是否回避，由估价专家委员会在2日内书面答复申请人。估价专家委员会发现抽取的人员具备上述回避事由的，可径行决定回避。
第十九条 出具被鉴定估价报告的估价机构应当在收到估价专家委员会发出的受理通知之日起2日内向估价鉴定小组提供评估报告、估价技术报告和其他有关资料。
估价专家委员会应当在收到申请之日起10日内按规定出具书面鉴定意见。
鉴定意见作为房屋拆迁补偿和裁决的依据。
第二十条 房屋拆迁估价鉴定费用由申请人预交。估价报告经鉴定存在技术问题的，鉴定费用由出具该估价报告的估价机构承担；估价报告不存在技术问题，鉴定费用由申请人承担。
第二十一条 估价机构有下列行为之一的，市房屋拆迁管理机构应建议房地产估价行政主管部门、价格行政主管部门按规定予以处罚；给拆迁当事人造成损失的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）转让估价业务、或允许他人借用自己名义从事房屋拆迁估价业务的；
（二）违反房屋拆迁操作规则，出具虚假估价报告，估价结果严重失实，或者恶意串通、损害拆迁当事人合法权益的；
（三）不履行估价技术咨询或解释义务的；
（四）不配合估价专家委员会进行鉴定的；
（五）以不正当理由或名目收取额外利益的；
（六）法律、行政法规禁止的不正当价格行为。
第二十二条 估价人员、鉴定小组成员有下列行为之一的，市房屋拆迁管理机构应建议房地产估价行政主管部门、价格行政主管部门按规定予以处罚：
（一）故意提高或者降低评估价格，出具虚假估价报告或鉴定结论造成当事人直接经济损失的；
（二）利用执业方便谋取委托估价合同中约定收取的费用外的其他利益的；
（三）准许他人以自己的名义在房屋拆迁估价活动中执行房地产估价师业务的；
（四）以个人名义承接房屋拆迁估价业务，并收取费用的；
（五）法律、行政法规禁止的不正当价格行为。
第二十三条 估价机构、估价人员、鉴定小组成员有本办法第二十一条、第二十二条规定的违反职业道德和违法行为的，由房地产估价行政主管部门、价格行政主管部门对该行为予以记录并公布，不良记录记入其信用档案，备公众查询。
第二十四条 本办法涉及的下列各类标准见附件：
附件1：河池市城市房屋搬迁补助费、停产停业补偿费和奖励标准
附件2：河池市房屋拆迁最低补偿单价表
附件3：综合费参考价表
附件4：铺面临街进深修正系数表
附件5：住宅楼层修正系数表
附件6：住宅朝向修正系数表
附件7：房屋已使用年限、成新率对照表
附件8：河池市城区拆迁区位图
附件9：区位补偿参考价表
附件10：房屋区位修正系数幅度表
附件11：住宅房屋建筑安装工程费参考单价表
附件12：非住宅房屋建筑安装工程费参考单价表
附件13：部分附属物的拆迁补偿参考价格表
附件14：单项调整参考价格表
本办法附件涉及的各类参考价格、系数幅度由市人民政府有关部门根据市场价格确定，并报市人民政府批准后，定期在《河池日报》、《河池市建设工程造价信息》及河池市工程造价信息网（网址：http：//www.gxzj.com.cn，点击“河池市站”进入）公布。
第二十五条 本办法由河池市人民政府房屋拆迁行政主管部门负责解释。
第二十六条 各县（市）的城市房屋拆迁估价管理办法，可结合本地情况，参照本办法制定。
第二十七条 本办法自公布之日起施行。
附件1：河池市城市房屋搬迁补助费、停产停业补偿费和奖励标准
一、房屋搬迁补助费标准
（一）住宅房屋拆迁有关补助费标准
住宅房屋拆迁，拆迁人应给予搬迁费、临时安置补助费及相关补助费的，标准为：
1、搬迁补助费：按被拆迁房屋建筑面积每平方米5元支付。
2、临时安置补助费：按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米5元计算。
3、搬迁误工费：每户100元/次。
4、房屋所有权证办证补助费：200元/证。
5、固定电话、有线电视网、宽带网、空调、供电、供水设施等迁移的，按拆迁时本市的迁移安装费用支付搬迁补助费。
（二）非住宅房屋拆迁有关补助费标准
非住宅房屋拆迁，拆除固定电话、有线电视、宽带网、空调等补助费参照住宅标准补助。
二、非住宅房屋停产停业补偿费标准
1、铺面：以实际营业面积计算（不含营业配套用房），一类地段每月每平方米35元，二类地段每月每平方米30元，三类地段每月每平方米25元，补偿三个月，或者按实际就业人员人数支付三个月的最低工资。
2、旅（社）馆、工业用房：一类地段每月每平方米10元，二类地段每月每平方米8元，三类地段每月每平方米5元，补偿三个月，或者按实际就业人员人数支付三个月的最低工资。
3、其他用房：一类地段每月每平方米6元，二类地段每月每平方米5元，三类地段每月每平方米4元，补偿三个月，或者按实际就业人员人数支付三个月的最低工资。
三、提前搬家奖励指导标准
被拆迁人或者房屋承租人自房屋拆迁许可证确定的拆迁期限首日起15日内完成搬迁并按规定办理房屋交接手续后，由拆迁人给予一次性提前搬家奖励，提前搬家奖励指导标准为：
1、7日内完成的，奖励2000元；
2、10日内完成的，奖励1500元；
3、15日内完成的，奖励1000元。
房屋承租人按上述规定完成搬迁的，给予房屋承租人提前搬家奖励，不再给予被拆迁人该项奖励。