南宁市城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定

 第一章 总 则
第一条为合理利用、开发、经营土地，促进我市经济建设和城市建设的发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》，结合我市实际情况，制定本规定。
第二条 我市按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让和转让制度，但地下资源、埋藏物、隐藏物和市政公用设施除外。
第三条南宁市人民政府授权市土地管理局代表市人民政府组织实施国有土地使用权的出让。并对国有土地使用权的转让、出租、抵押、终止依法进行监督检查。
市房地产管理局负责对我市办理出让登记后的，国有土地使用权的转让、出租、抵押的管理。
第四条．中华人民共和国境内外的公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本规定在我市取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
土地使用者在其土地使用权年限内可以依法进行转让、出租、抵押或者用于法律允许其他经济活动，合法权益受国家法律保护，同时也有保护、管理和合理利用土地的义务。
第五条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规，不得损害公共利益。
第二章 土地使用权出让
 第六条土地使用权出让，是指市人民政府依法将某地块的土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向市人民政府交付土地使用权地价款(包括出让金、征地拆迁平整场地费、综合配套费、小区配套费等)的行为。
第七条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市土地管理局会同市建设委员会、市规划管理局、市房地产管理局等有关部门共同拟订方案，按规定报经批准后，市土地管理局负责实施。
第八条 土地使用权出让的最高年限为：
(一)居住用地七十年
(二)工业用地五十年；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
(四)商业、交通、旅游、娱乐用地四十年；
(五)综合或者其他用地五十年；
(六)临时批租的用地三至五年。
第九条土地使用权出让报经批准后，由市土地管理局与土地使用者签订土地使用权出让合同。市土地管理局和规划管理局共同向有意使用土地者提供下列文件资料：
(一)出让土地的位置、四至范围、面积、使用期限及地块的地面现状及地形图；
(二)土地的用途、建筑容积率、密度、净空限制和建设项目完成的期限；
(三)环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通、抗震和消防等要求；
(四)市政公用设施现状和建设计划或建没要求；
(五)出让的年限和形式，
(六)土地使用者应具备的资格及其它条件。
第十条 土地使用权的出让可通过协议、招标和拍卖的方式进行。  
第十一条 土地使用权协议出让程序；
(一)有意使用土地者(申请人)向市土地管理局提出用地书面申请，申请书的内容应包括申请单位的性质、申请理由及土地位置、面积、用途、使用年限、建筑规模，资金来源等有关事项。
(二)市土地管理局接到用地申请书后，于10天内进行初步审查，对符合规定的申请人，提供本规定第九条的有关文件资料。对不符合规定的，向申请人说明情况，退回申请。
(三)申请人得到土地出让的有关资料后，应在30天内向市土地管理局提交土地开发建设方案和地价款的付款方式等有关文件。
(四)市土地管理局在接到申请人按本条第(三)项规定提交的文件后，应在20天内答复申请人。
(五)经协商一致后，市土地管理局与土地使用者(申请人)签订国有土地使用权出让合同土地使用者应支付地价款20％的定金。
 (六)土地使用者应在出让合同签订90天内支付全部地价款，并在规定的时间内办理土地使用权登记，领取国有土地使用证。
第十二条土地使用权招标出让程序：
(一)市土地管理局根据出让地块的位置、面积、用途、使用年限、用地规划要求，招标出让的时间、地点及有关资料发布公告，或直接向投标对象发出邀请招标通知书。
(二)投标者应在规定的投标时间内投标，并向市土地管理局交付保证金。
(三)开标、评标和定标工作由市土地管理局会同有关部门的代表及专家组成评标小组，对有效标书进行评审，决定中标者，经公证后由市土地管理局向中标者发出中标证明书。
(四)中标者接到中标证明书10天内按本规定第十一条第(五)、(六)项的规定，到市土地管理局办理有关手续。
(五)中标者在规定的期限内不签订出让合同，市土地管理局可取消其中标权，所交保证金不予退还。中标者确有特殊原因不能在限期内签订出让合同的，可在期满10天内向市土地管理局申请延期，但延长期不得超过30天，是否批准由市土地管理局决定。
中标者所交的保证金可转为定金，未中标者的保证金如数退还(保证金均不计利息)。
第十三条 土地使用权拍卖出让程序
(一)市土地管理局发布拍卖公告，公告内容包括地块的位置、面积、现状、使用年限、用途、用地规划要求、拍卖的时间和地点以及报名时间和地点。
(三)参加竞买者，在规定时间内持有效证件报名，按底价额5％提交保证金(不计息)、交付竞买费，索取“竞买须知”、“土地使用规则”、“土地使用权出让合同的式样”等文件资料。
(三)由市土地管理局主持拍卖，经过叫价应价，价最高者为土地使用权获得者，市土地管理局与应价最高者当场签订出让合同并经公证，土地使用者支付地价款20％的定金。
(四)土地使用者在签订出让合同后，按本规定第十一条第(六)项规定到市土地管理局办理有关手续。
第十四条 地价款应按合同规定的币种支付。 
第十五条土地使用权地价款，要根据开发成本、土地效益、地段等级：用途、规划参数、用地年限等条件来确定。
第十六条 土地使用者未按出让合同规定的期限支付全部地价款的，市土地管理局有权解除出让合同，定金及已支付的部分地价款不予退还。市土地管理局未按合同提供土地使用权的，土地使用者可解除合同，土地管理局双倍退还定金。
第十七条 土地使用者不按出让合同的规定进行投资、建设和开发、利用土地的，市土地管理局有权给予警告、罚款，直至解除出让合同，无偿收回土地使用权。
第十八条 土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途和规划要求的，应事先向市土地管理局提出申请，按规定程序审核批准后，重新签订合同或签订补充合同，调整土地使用权地价款，并办理登记。
第三章 土地使用权转让。
第十九条 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
第二十条土地使用权转让需具备以下条件；
(一)具有土地使用权出让合同；
(二)持有国有土地使用证；
(三)付清全部地价款；
(四)除地价款外，投入开发建设的总投资额已达25％以上。
第二十一条 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件进行投资、建设和开发、利用土地的不得转让。土地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。
第二十二条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物或其他附着物转让时，其使用范围(包括庭院、围墙、通道等)的土地使用权同时转让。
同一建筑物分割转让的，其共有人享有相应比例的土地使用权，但同一建筑物所占用的土地使用权整体不可分割。
第二十三条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让或分割转让，须在签订转让合同后30天内到市土地管理局和市房地产管理局办理转让过户登记。未办理登记的转让无效。
第二十四条 土地使用权转让时，因公共利益需要或价格明显低于市场价格的，市人民政府有权优先购买。土地使用权转让时，由市房地产管理局按土地增值额的一定比例向转让人收取土地增值费。
土地增值额为土地使用权转让时的价格(交换、赠与的按同类房地产核定价值计)减去转让人可收回的成本后的余额。转让人可收回的成本包括受让的地价款，基础设施、建筑物、附着物未折旧完的残值，土地投资贷款利息等。
土地增值费分段计算，累进计取。增值100％以下(含100％)的部分，按增值额的10％收取增值费，增值100％以上至200够以下(含200％)的部分，按25％收取，增值200％以上至300％以下(含300％)的部分，按35％收取，增值300％以上至400％以下(含400％)的部分，按45％收取；增值400％以上的部分按50％收取。
第二十五条 土地增值费应在办理转让登记前缴清，逾期未缴纳的，除追缴外，每日按应缴纳的费额收取l％的滞纳金。
对隐瞒虚报土地使用权转让价者，由市房地产管理局责令其限期补缴土地增值费，并以l000-3000元罚款。逾期不补缴增值费的按前款规定加收滞纳金，逾期不缴纳罚款的每日加收3‰的滞纳金。
未缴清土地增值费、罚款和滞纳金的，不予办理转让登记手续，情节严重的，市人民政府有权无偿收回其土地使用权。
第二十六条 土地使用权转让时和转让后，需要改变出让合同规定的土地用途和规划要求的，依照本规定第十八条的规定办理。
第四章 土地使用权出租
第二十七条 土地使用权的出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十八条 土地使用权出租，出租人应具备第二十条所规定的条件。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
第二十九条 出租土地使用权连同地上建筑物及其附着物，双方当事人须在签订租赁合同后30天内到市土地管理局及房地产管理局办理登记手续。未办理登记手续的租赁合同无效。
出租土地使用权的租金，由出租人与承租人自行商定。出租人必须在办理登记手续前按租金额的25％向市房地产管理局缴纳增值费。逾期每日按应缴费额的l％加收滞纳金。
第五章 土地使用权抵押
第三十条 土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第三十一条 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，明确权利和义务及违约责任等。抵押合同不得违背土地使用权出让合同的规定。
土地使用权和地上建筑物及其他附着物抵押，应到市土地管理局和房地产管理局办理抵押登记，按抵押价额l‰交纳登记费。
第三十二条 抵押人到期未能履行债务的或在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的规定，处分抵押的土地使用权和其地上建筑物及其他附着物。
因处理抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应按规定办理登记。
第三十三条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，抵押人和抵押权人应当到市土地管理局和房地产管理局注销抵押登记。
第六章 土地使用权终止
第三十四条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限期满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第三十五条 土地使用权出让期满，由市人民政府无偿收回该地块的土地使用权和地上的建筑物、其他附着物，土地使用者应交还土地使用证，并办理注销登记手续。
出让合同有规定拆除土地建筑物及其他附着物的，土地使用者必须按时拆除或支付拆除费用。
土地使用者需继续使用土地的，可以向市土地管理局申请续期，但必须不迟于期满前180天提出，并按本规定重新签订合同，支付地价款，办理登记手续。
第三十六条特殊情况下因社会公共利益的需要而依照法律程序提前收回土地使用权时，给予土地使用者相应补偿的补偿金额按出让合同的余期、土地使用性质、地上建筑物、其他附着物的价值和地价款等内容确定。
提前收回土地使用权时，市土地管理局也可以与土地使用者协商，用另一块土地的使用权与之交换，交换时，双方应在确定补偿金额和换得的土地使用权地价款后，进行结算。交换的土地使用权，市土地管理局与土地使用者重新修订出让合同，并由土地使用者按本规定办理各项登记和换证手续。
第七章 划拨土地使用权
第三十七条 划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地使用权。
第三十八条 划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让、出租、抵押的应符合下列条件。
(一)土地使用者为公司、企业单位、其他经济组织或个人；
 (二)持有国有土地使用证} 
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
(四)依照本规定第二章的规定签订土地使用权出让合同，并向市人民政府补交土地使用权地价款或以转让、出租抵押所获的收益抵交地价款。前款划拔土地使用权的转让、出租、抵押按本规定第三、四、五章规定办理
第三十九条 划拨土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，由市人民政府无偿收回其土地使用权，并按本规定予以出让。
对划拨土地使用权，市人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并按本规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时，对其地上的合法建筑物、其他附着物，按房屋拆迁有关规定给予补偿。
第四十条 未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，由市土地管理局没收其非法收入，收回土地使用权，按非法收入的50％处以罚款，并可限期拆除或者没收在非法转让土地上新建的建筑物和其它设施。
第八章 附 则
第四十一条 依照本规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
第四十二条 土地使用者应依照国家有关规定缴纳税费。
第四十三条外商投资开发经营成片土地和房地产另有规定的，按有关规定执行。
第四十四条 邕宁、武鸣两县参照执行。
第四十五条 本规定由南宁市土地管理局负责解释。
第四十六条 本规定自公布之日起施行。