南宁市住宅区物业管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅区的管理，逐步实现房屋管理社会化、专业化，提高住宅区的综合管理水平，维护住宅区的公共秩序，根据有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市规划区、工矿区内基础设施和配套服务设施比较齐全的各类居住小区、住宅。组园及其它物业(以下统称住宅区)。
第三条 本办法所称物业，是指正式投入使用的住宅区的各类房屋及其配套的共用设施，设备和相关公共场所。
本办法所称物业管理，是指对物业进行修缮、维护和管理。
本办法所称业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
本办法所称住户是指入住住宅区内住宅和非住宅的业主、承租人及其他非业主使用人。
本办法所称房屋的自用部位和自用设备，是指户门以内由本户单独使用的部位和设备，包括水、电户表及自用阳台、门窗等。
本办法所称房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通道、烟囱、供电干线，共用照明、天线、高压水泵房，消防设施和电梯等。
本办法所称住宅区的公共设施，是指住宅区内配套建设的公共服务设施、绿化设施、环境卫生设施和道路等。
第四条 住宅区的共用设施和公共场所，由全体业主和住户共同使用与维护。
住宅区实行业主和住户自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合，逐步实现物业管理的社会化、专业化。
第五条 各住宅区可以依照本办法成立住宅区物业管理委员会(以下简称管委会)。管委会代表住宅区全体业主(住户)的合法权益，依据本办法和管委会章程行使职权。
第六条 物业管理公司根据本办法和管委会的委托，对住宅区的物业统一实施管理。
物业管理公司应当在其管理的住宅区内设物业管理处。
第七条 物业管理公司可享受国家对第三产业的有关优惠政策。
第二章 管理体制
第八条 南宁市房地产管理局是本市规划区、工矿区内住宅区物业管理的行政主管部门，其主要职责是：
(一)贯彻执行国家、自治区及本市有关住宅区物业管理的方针、政策和法律法规，
(二)指导房屋管理实现社会化、．专业化和企业化的体制改革；
(三)负责住宅区物业管理公司的资质审查、业务指导和年检工作。
(四)制定住宅区物业管理的规章制度。
市政、绿化、环卫、交通、治安、供水、供电，城管等行政主管部门按职责分工，负责对住宅区物业管理中有关工作的监督与指导。
第九条 住宅区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时，物业管理行政主管部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主代表大会，选举产生管委会。
第十条 业主代表大会由本住宅区的业主和住户代表组成。
业主代表大会必须有过半数以上的代表出席才能举行。
第十一条 业主代表大会由管委会负责召集，并每年至少召开一次。管委会应负责在会议召开七天前将业主代表大会召开日期和内容送达每位代表。
经持有百分之十以上代表提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开业主代表大会。
第十二条 业主代表大会的决定，由出席会议的代表所投票数的过半数通过。
第十三条 业主代表大会行使下列职权：
(一)选举、罢免管委会的组成人员；
(二)监督管委会的工作；
(三)听取和审查管委会的工作报告；
(四)决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
(五)制定和修改业主公约；
(六)改变和撤销管委会不适当的决定；
(七)批准管委会章程。 
第十四条 管委会是在市房地产管理局指导下，由住宅区内业主和住户选举的代表组成，代表和维护业主和住户合法权益的群众性自治组织。
第十五条 管委会由业主代表大会在业主和住户中选举
产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中产生。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。
管委会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。
管委会聘请执行秘书一至二名，负责处理管委会日常事务。
第十六条 管委会应当制定章程。管委会章程经管委会委员一致同意制订，并经业主代表大会批准。
第十七条 管委会经市政府社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。
第十八条 管委会每届任期三年，管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为专职。
管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时，可以邀请政麻有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
第十九条 管委会向业主代表大会负责并报告工作。
第二十条管委会的职权：
(一)召集和主持业主代表大会；
(二)制定管委会章程；
(三)决定选聘或续聘物业管理公司，签订物业管理合同；
(四)宙议物业管理公司制订的年度物业管理计划和重大物业管理措施及住宅区公共设施专用基金的使用；
(五)检查、监督区域内各项物业管理工作的实施和规章制度的执行。
(六)对物业管理公司的工作进行检查和监督。
第二十一条管委会决定问题采取少数服从多数的原则；管委会的章程不得与宪法，法律、法规和政策相抵触。
第二十二条 物业管理公司是以房屋及其附属设施、设各的管理、维修、服务为主要经营业务，并具有独立法人地位的经济实体。
第二十三条 物业管理公司申请登记注册应符合下列条件：
(一)有20万以上的注册资本； 
(二)有物业管理章程；
(三)有固定的经营场所；
(四)有独立健全的管理机构和人员，其中在舰管理人员中，专业技术人员不得少于三分之一；
(五)有完备的房屋管理、维护与修缮的保障措施；
第二十四条 物业管理公司的权利：
(一)根据有关政策法规并结合实际情况制定住宅区物业管理的规章制度；
(二)依照物业管理合同实施管理；
(三)依照物业管理合同和有关规定收取管理、服务费用；
(四)有权制止违反规章制度的行为；
(五)有权要求管委会协助管理；
(六)有权选聘专营公司承担专项管理业务。
物业管理公司的义务：
(一)依法履行物业管理合同；
(二)接受业主代表大会和管委会的监督；
(三)重大管理措施应当提交管委会审议并认可；
(四)接受有关行政主管部门以及住宅区所在地人民政府的指导和监督；
(五)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；
(六)按照国家法律、法规和政府的有关规定进行经营。
第三章 管理方式
第二十五条 住宅小区以及旧城区居住比较集中的地区实施物业管理的，应当在市房地产管理局的指导下，逐步通过招标、投标的方式选聘物业管理公司。
新建住宅小区在物业管理公司负责管理前，由开发建设单位负责管理。
第二十六条 物业管理公司接受物业所有人或管委会(以下统称委托入)的委托管理物业，并与委托人签订物业管理合同。
第二十七条 物业管理合同应当包括下列内容；
(一)管理项目、数量及管理权限；
(二)管理内容和管理目标；
(三)综合服务项目和措施；
(四)管理费用；
(五)双方权利和义务；
(六)合同期限；
(七)违约责任；
(八)其他。
物业管理合同应报市房地产管理局备案。
第二十八条 物业管理的主要内容：
(一)建立住宅区各类房屋及其附属设施，设备档案，负责住宅区内各类房屋及其附属设施、设备的日常管理，对改变住房用途和拆改装修住房进行监督管理，保证房屋整体结构不受损坏，保障住宅区内整体功能的正常发挥；
(二)负责住宅区内水，电总表后管线的日常保养和维修。保证各类房屋的正常使用及设施，设备的正常运行。编制房屋及其附属设施、设备的中、大修方案；
(三)负责住宅区内公共场所，道路、绿化用地、绿化设施、建筑景点等的管理与维护，负责公共秩序的维护和公共场地的清洁卫生；
(四)根据住(用)户的要求，提供各类专项服务和特约服务；
(五)负责住宅区内住户的安全工作。组织日常治安巡逻，协助住户处理各种突发事件。
第二十九条 成套住宅楼宇以及公建配套设施，在销售(包括全价，优惠或补贴出售)或安置使用前，须与市房地产管理局商定物业管理措施，并在售房合同或安置协议中载明相应条款。
第三十条 同一住宅以及建筑结构相连或附属设施、设备由若干产权人共有或共同使用的房屋，应委托同一物业管理公司管理。
第四章 管理范围
第三十一条 新建成的住宅区移交时，由市房地产管理局会同建设主管部门及物业管理公司按照建设部有关标准对住宅区内房屋以及各类配套设施进行验收，对验收中达不到质量标准或配套设施不齐全、不具备居住条件的，应责成房地产开发企业予以返修或补建。
本办法实施前移交使用的住宅区，未按规划标准设计或者缺少便民服务网点及公共配套设施，原并发建设单位应予以配套毙善或补建。 
第三十二条 新建成的住宅房屋经验收合格后，开发建设单位应对建筑安装工程保修一年，其中屋面防水工程保修三年，水电管线工程保修半年；也可委托物业管理公司负责保修，费用由开发建设单位支付。
移交住宅区时，开发建设单位应当向市房地产管理局移交下列土程建设资料；
(一)住宅区规划图、竣工总平面图，
（二)住宅区规划红线图、国有土地使用证书(复印件)；
(三)单体建筑、结构、设备竣工图；
(四)给、排水排污系统图及地下管网竣工图；
(五)其他必要的资料。
第三十三条 住宅区业主和住户使用房屋应当遵守下列规定：
(一)不得擅自改变房屋结构、外观及用途；
(二)不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道等进行违章凿、拆、搭、占；
(三)保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全，不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，僵自用生活性燃料除外；
(四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
(五)不得侵害他人的正当权益；
(六)按章缴纳管理费用，不得妨碍、阻挠物业管理人员履行职责。
第三十四条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
(一)房屋自用部位，由业主或住芦负责维修；
(二)房屋的共用部位，由物业管理公司负责组织养护和维修。
第三十五条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化用地、娱乐场所、停车场、自行车房(棚)等公用设施由物业管理公司统一组织管理、维护。
第三十六条 住宅区的水、电、通讯等管线，人防、消防等市政公用设施的维修与养护由有关主管部门负责。
第三十七条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋及公共安全，按规定应由业主或住户修缮的，业主或住户应负责及时进行修缮。．拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主或住户承担。
第三十八条 住宅区内禁止下列行为：
(一)践踏、占用绿化地，
(二)占用楼梯间、通道，屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能；
(三)乱抛垃圾、杂物；
(四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
(五)随意接引、拆除和损坏市政公用设施，占用和挖掘道路；
(六)随意停放车辆和鸣放喇叭；
(七)发出超出规定标准的噪音；
(八)排放有毒、有害物质；
(九)开办污染环境的生产、加工型企业；
(十)法律、法规及市政府规定的其他事项。
第五章 管理经费
第三十九条 开发建设单位在住宅区移交时按房屋总投资l％的比例一次性向市房地产管理局划拨住宅区公共设施专用基金。
住宅区公共设施专用基金由市房地产管理局在成立了管委会的住宅区委托物业管理公司管理后一次性拨到住宅区管委会，用于住宅区公共设施更新、重大的设施(项目)增改和维修以及购买管理用房等。
第四十条 建立房屋共用部位设施维护基金，资金来源包括：
(一)出售的公有住房，按房屋建筑面积定额向产权人提取；
(二)自有或托管房屋，按房屋建筑面积定额计收。非住宅房屋的收费标准可适当高于住宅房屋。
以上费用均由物业管理公司收取，统一缴入住宅区管委会的“房屋共用部位设施维护基金”专户，由住宅区管委会
审批后定向使用。
第四十一条 房屋共用部位设施的维修，按项目分幢核算，所需费用从房屋共用部位设施维护基金中开支，不足部分由房屋所有权人(委托方)按实分摊。
未办理托管手续的房屋，其共用部位设施的维护费用由物业管理公司根据工程项目单独核算，然后按房屋面积分摊计取。
第四十二条 建立房屋自用部位和自用设备、设施维护费，资金来源包括：
(一)托管的公有住宅从市房地产管理局核准的房租中按一定比例提取；
(二)非住宅、非托管房以及私有住房由双方按实际费用结算，费用由住(用)户自理。
第四十三条 公共服务费，由住户按月交纳，非居住用
房的收费标准可适当高于居住用房。
专项、特约服务费，由房屋使用人根据约定的服务项目支付。
第四十四条 本章所列收费项目的具体11收费标准，由市
房地产管理局会同市物价局等部门按有关规定审批。
第四十五条 市房地产管理局、管委会有权对物业管理
公司经费的使用情况进行检查与监督。
第六章 法律责任
第四十六条 住宅区业主和住户违反本办法，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状，赔偿损失：
(一）擅自改变住宅区内公共场所或空地用途的；
(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备，危及房屋安全的；
(三)乱搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化，污染环境，影响住宅区景观，噪音扰民的；
（四）不照章交纳有关费用的。
第四十七条 物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，管委会有权制止，并要求其限期改正；市房地产管理局可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：
(一)对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的；
(二)管理制度不健全、管理混乱的；
(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四)乱搭乱建，改变房地产和公共设施用途的；
(五)不履行物业管理合同及住宅区管理细则规定义务的。
第四十八条 开发建设单位违反本办法第三十九条规定的，由市房地产管理局责令其限期履行。在规定时向内仍不履行的，市房地产管理局可申请人民法院强制执行，并有权要求开发建设单位按每日3‰交纳滞钠金。
第四十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起15日内，向作出处罚决定机关的上级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内，向人民法院起诉；当事人也可以在接到处罚通知之日起15日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第五十条 本办法颁布实施前已交付使用的住宅区，应创造条件，逐步实行物业管理。
第五十一条 本办法未尽事项，按国家、自治区及本市有关规定办理。
第五十二条 本办法具体运用问题由市房她产管理局负责解释。
第五十三条 本办法自公布之日超施行。市辖县可参照执行。