南宁市房地产交易管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为了加强我市房地产交易管理，维持房地产市场正常秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条公民、法人或者其他组织在本市城市规划区国有土地范围内进行土地使用权转让、抵押和房屋买卖、出租、抵押等房地产交易活动，均适用本办法。
第三条南宁房地产行政管理部门是我市房地产交易管理工作的主管机关。
第四条房地产交易应在南宁市房地产交易中心进行，并遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。
第二章 房地产转让
第五条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第六条 下列房地产，不得转让：
(一)以出让方式取得土地使用权，未付清地价款或不符合出让合同规定的；
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(三)依法收回土地使用权的；
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
(五)权属有争议的； 
(六)未依法登记领取权属证书的；
(七)依法公告列入拆迁范围的；
(八)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；
(九)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第七条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应载明土地使用权取得的方式。
第八条 纳入国有资产管理的公有房地产转让，应持有市国有资产管理局的批准可转让的文件。
第九条 交换原有租赁关系的房地产，其租赁关系继续有效。
交换房地产使用权的，须提供房屋所有权人同意互换的书面证明。
第十条 房地产转让价格可由双方自行商定，但应向市房地产行政管理部门如实申报成交价。
房地产转让时应经具有房地产评估资格的评估机构进行价格评估，申报价低于评估价的，以评估价作为缴纳有关税费的依据。
第十一条 房地产转让后，受让人应继续履行该房地产的法定权利和义务。
第十二条 以出让方式取得的土地使用权的转让必须具备以下条件：
(一)具有土地使用权出让合同；
(二)持有国有土地使用证；
(三)付清全部地价款。
第十三条 以划拨方式取得土地使用权的转让应按国务院有关规定执行。
第十四条 土地使用权转让时，应在办理转让登记前交清土地转让费。逾期未交纳的，每日按应交纳额的l％收取滞纳金。
投资城市基础设施和基础产业项目带房地产开发获得补偿的土地，首次转让时，免交土地转让费，转让合同另有规定的按合同执行，以后再次转让时。按规定缴纳转让费。
 投资其他建设项目土地使用权发生转让，投入建设资金设投资总额25％上的每转让一次，需按用地面积交纳转让占建费4.5元／平以方米；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的，每转让一次，需按用地面积交纳转让费7．5元／平方米。
第十五条 房屋所有权转让时，该房屋使用范围内占有的土地使用权同时转让，房屋产权分割转让时，各房屋所有人按相应的比例占有土地使用权，但同一幢房屋所占用的土地使用权整体不可分割。
第十六条 出售已出租的房屋，需提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。承租人放弃优先购买权而房屋租赁期未满的，新的房屋所有权人和承租人应继续履行租赁合同。
出售共有房屋，应征得其他共有人的书面同意，在同等。条件下，共有人有优先购更权。
第十七条 机关、团体、部队、企事业单位如有特殊需要购买私有房屋，须经市人民政府批准。
第十八条 享受国家和企事业单位补贴，购买和建造的个人有限产权房屋，允许出售的，按有关规定办理。
第十九条 商品房预售，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书的；
(二)持有建设工程规划许可证；
(三)完成商品房单体项目建设总投资的25％(不含地价)或完成单体项目的基础工程；
(四)向市房产行政管理部门办理预售登记，取得《预售商品房许可证》；
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报市房地产行政管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第二十条预售商品房再转让的，按市政府有关规定办理。
第二十一条 房地产转让按下列程序办理手续：
(一)转让双方提出申请，交验房屋所有权证、土地使用权证、身份证或法人代表证明文件，填写申请表；
(二)签订转让合同(或协议)；
(三)按规定交纳有关税费；
(四)到房地产行政管理部门办理权属变更登记。核发房地产权证书。
第三章 房屋租赁
第二十二条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十三条 房屋租赁，出租人和承租人应签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。
第二十四条 有下列情形之一的，出租人可以提前解除租赁合用：
(一)承租人违反租约改变房屋用途的；
(二)承租人未经出租人同意私下转租房屋的；
(三)承租人未按租约规定缴纳房租，且延迟时间超过三个月的；
(四)承租人损坏房屋或设备而既不维修又不赔偿的；
(五)房屋发生重大损坏，经房产管理部门鉴定为危险房屋不能继续使用的。
第二十五条 有下列情形之一者，承租人可以提前解除租赁合同； 
(一)承租人因不可预见的原因，确无需要继续租用该房屋而要求退房的；
(二)出租人任意提高租价或索要钱物的；
(三)出租人未按租约规定履行其对该房屋的正常维修义务的；
(四)出租人妨碍承租人正常使用房屋的。
第二十六条 住宅房屋的租赁，应执行国家和市政府规定的租金政策。
租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租金由租赁双方协商议定。
第二十七条 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的
国有土地上建成的房屋出租的，其租金中所含土地收益金上缴办法按《南宁市划拨土地使用权出租管理暂行办法》执行。
第四章 房地产抵押
第二十八条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转换占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十九条 房地产抵押，经价格评估后，由抵押人和抵押权人签订书面抵押合同，并凭房屋所有权人证书、土地使用权证书到市房地产行政管理部门办理抵押登记。
抵押合同终止时，抵押双方应到原登记机关办理抵押注销手续。
第三十条 以出租房屋设定抵押权时，抵押人应将租赁情况如实告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押期间，原租赁关系继续有效。
以共有房地产设定抵押权时，抵押人应事先征得其他共有人的书面同意。
第三十一条 同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记的先后顺序清偿；同时登记的，按各方债权额比例清偿。
第三十二条 房地产抵押期间，该房地产的产权证书由抵押权人收存。
抵押的房地产，由抵押人管理、使用和维修，抵押期内抵押人不得擅自处分该房地产。
第三十三条 有下列情况之一者，抵押权人可向房地产管理部门申请处分抵押房地产：
(一)抵押人未依约清偿债务的；
(二)抵押人死亡而无继续人或者受遗赠人的；
(三)抵押人的继承人或者受赠人拒绝履行清偿债务义务的；
(四)抵押人解散、破产或者被依法撤销的。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应按规定到市房地产行政管理部门办理过户登记手续。
第三十四条 处分抵押房地产所得款项，按下列顺序分配：
(一)处分抵押房地产的费用；
(二)抵押房地产应缴纳的税费；
(三)抵押人欠抵押权人债务的本息。
按上列顺序分配后剩余金额，交还抵押人。
设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第三十五条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第五章 中介服务机构
第三十六条房地产中介服务机构需要具备《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的条件，并向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等业务。
第三十七条房地产价格评估人员，需经资格考核，取资格证书，并进行注册后，方可上岗从业。
第六章 罚 则
第三十八条 有下列情形之一的，市房地产行政管理部门不予办理交易手续和核发房地产产权证书，并按规定分别进行处罚：
(一)违反本办法第四条规定私下交易的，按办理交易手续应纳金额一至五倍处以罚款；
(二)违反本办法第十条规定隐瞒虚报成交价的，除没收隐瞒金额外，还应按隐瞒金额一至五倍处以罚款；
(三)违反本办法第十二条规定转让房地产的，除没收非法所得外，还应按非法收入的50％处以罚款；
(四)违反本办法第十九条规定预售商品房的，责令停止预售活动，没收非法所得。
第三十九条 违反本办法第三十六条规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由工商行政管理部门责令其停止房地产中介服务业务活动，没收非法所得，并按其非法所得总额的三至五倍处以罚款。
第四十条房地产行政管理部门工作人员徇情谋私、索贿受贿、违法乱纪的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条 当事人对处罚不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级行政机关申请复议对上级行政机关的复议不服的，当事人可在收到复议决定书之曰起十五日内，向当地人民法院起诉。逾期不履行又不申请复议或不起诉的，由处罚机关强制执行或申请人民法院强制执行。
第四十二条 房地产交易发生纠纷，由当事人双方协商解决；协商不成的，可申请市房地产行政管理部门调解或向人民法院起诉。
第四十三条 任何单位或个人都有权举报房地产交易中的违法行为，经查实后，由市房地产行政管理部门给检举人以奖励，并予保密。
第七章 附 则
第四十四条 涉外房地产交易，除法律另有规定外，适用本办法。
第四十五条 本办法适用于市辖县的房地产交易活动。
第四十六条 本办法的具体运用问题由市房地产行政理处部门负责解释。
第四十七条 本办法自颁布之日起施行。