南宁市进一步搞好房地产开发的若干规定

为搞活和规范我市房地产开发，加强宏观调控和管理，本着优惠让利、简化手续、规范市场、加速发展的原则，根据国家和自治区的有关规定，结合我市实际，现就进一步搞好我市房地产开发规定如下：
一、加强房地产开发计划的指导作用。根据城市总体规划和社会经济发展的需要，由市建委会同计划、土地、规划、房产等部门定期制定房地产开发的发展规划，报经市政府批准实施；年度开发计划，由市建委审核汇总各开发企业的申请项目，送市计委编制，按规定报批，各部门须在房地产开发的发展规划和年度开发计划的指导下开展工作。市建委和市计委对上述规划及计划的实施进行协调和监督。
二、进一步放宽房地产开发企业的设立条件。允许具有法人资格的各类企业在我市设立房地产开发企业；允许在我市设立私营房地产开发企业；允许具有法人资格的各类企业直接与外商(包括港、澳、台商)在我市设立中外合资、合作房地产开发企业。
三、加强征地管理工作，加快征地步伐。凡市区、郊区范围内征地工作，由市土地管理局依法统一办理，根据市土地供应开发计划，对成片开发用地，实行有计划、有组织的征用或预征，初开发、统一出让，并按有关政策及时解决好农民安置和生活出路问题；对农民兴办第三产业的用地与征地同时安排，并给予政策优惠。
四、规范出让地价构成和收取办法。出让地价包含出让金、级差收益、征地拆迁成本和初开发费四部分，在办理国有土地使用权出让手续时，由市土地局核定。其中，出让金在原有标准基础上稍作提高；征地拆迁成本由原来按实际发生额计收，改为分地类、等级确定合理的固定额收取。综合配套费改为城市基础设施有偿使用费，由规划管理部门按地段级差和建筑面积核定。
在办理国有土地使用权出让手续时，只须交纳出让地价款和50％的城市基础设施有偿使用费，余下50％的城市基础设施有偿使用费，在办理首期项目建设工程施工许可证时再全部交清，以减少开发项目前期资金投入量。
五、对国有土地使用权出让，主要采取招标、拍卖方式，逐步减小协议方式。
六、提高综合开发率，限制零星划拨土地；在成片开发区(含开发小区)内的划拨土地，须采取委托代建等方式由房地产开发企业统一开发、配套建设。凡1993年1月1日以后办理国有土地使用权划拨手续的土地，原则上不再批准建设单位号房地产企业进行经营性合作开发。
七、进一步规范国有土地使用权的转让行为。对通过出让获得国有土地使用权的土地，投入建设资金占建设投资资总、额25％。以上的，每转让一次，需按用地面积交纳转让费每平方米4．5元l投入建设资金占投资总额未达到25％的，每转让一次需按用地面积交纳转让费每平方米7．5元。上述每次转让，必须按规定办理变更手续，逾期补办手续的加倍收取转让费；严重违反规定的，无偿收回国有土地使用权。
八、本规定颁布后，在划定的旧城改造区内，原则上不再批准零星改造；特殊情况经批准的零星改造项目，不得享受旧城改造优惠政策。凡确认为今后成片旧城改造时需拆除的现有房屋，不得扩建、改建、重建；经确认为危房的，原则上只允许进行维护性修建。如危房确需重建，须严格按城市规划实施。
九、鼓励进行成片旧城改造，做到规划一片、改造一片、受益一片。根据全市房地产开发发展规划和市政府的安排，由市规划局组织编制成片旧城改造规划，经市建委审核后，报市政府批准、公布。凡已编制成片旧城改造详细规划的项目，原则上统一组织拆迁。承担上述成片旧城改造任务的开发企业，享受旧城改造优惠政策。
十、进一步理顺房地产开发项目的申办程序。对协议出让国有土地使用权的开发项目，由市开发办书面征询市土地局、规划局等相关部门的意见，报市建委审核，经市政府批准后，由市建委下达开发任务书；凭开发任务书办理规划定点，领取建设用地规划许可证；然后由开发企业依次办理临时国有土地使用权证，商品房开发计划。建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，方能动工建设。
对经市政府批准的招标、拍卖土地使用权的项目，由市计委先行安排商品房开发计划。中标的开发企业，到市土地局办理国有土地使用权出让台同，到市规划局办理建设用地规划许可证。
对工矿企业、行政事业单位以划拨土地与开发企业合作开发房地产的，必须经其主管部门同意，由市开发办汇总土地局、规划局、国有资产管理局等相关部门的意见，报市建委审核，经市政府批准后，由市建委下达开发任务书。
上述办事程序，由市建委制定具体细则向社会公布，接受监督。
十一、鼓励旧城区内的工矿企业向城市外围迁移，已获批准外迁的企业，现有用地可以进行经营性开发；凡属市政府认定的困难企业，其出让地价和城市基础设施有偿使用费给予优惠。文化、教育、体育等公益事业的行政划拨用地，未经市政府批准不得用于合作开发房地产。
十二、进一步优惠让利。对房地产开发企业应缴的固定资产投资方向调节税(“三资”企业免征)，实行全额减半征收；中外合资、中外合作、，外商独资开发企业的企业所得税，按30％税率计征，纳税后由财政部门返还所得税额的20％，其中投资超过1 oo万美元，经营期5年以上的，从获利年度起，第1年缴纳所得税后，由财政部门全部返还；第2年和第3年缴纳所得税后，由财政部门返还50％。上述财政返还，由财政部门审核、认定“三资”开发企业已按时足额出资后办理；对“三资”开发企业，免征地方所得税；土地增值税在国家土地增值税实施细则未颁布之前暂不征收。对成片旧城改造、微利房建设等政府鼓励的开发项目，在税费等方面给予进一步的优惠。
十三、为方便投资者，对房地产开发项目申办、开发建设、房地产交易过程中所需交纳的各种行政事业性收费和其他费用，一律公开收费标准，原则上实行一个“窗口”收取。
十四、成立南宁市房地产交易中心，为我市房地产交易提供信息咨询、评估、公证、发证、交税等一条龙服务。今后凡我市国有土地使用权和房屋产权的转让、出租、抵押、按揭、作价入股等，必须在交易中心办理手续。
十五、以城市基础设施项目带成片土地开发的，其补偿
开发用地第一次发生国有土地使用权转让或项目转移时，免交转让费。对“九路一桥”项目中已正式签订合同的，在保持合同规定的优惠率和操作办法不变的基础上，视具体情况给予调整。
十六、南宁高新技术产业开发区、南宁经济技术开发区的房地产开发。按市政府对两个开发区的有关政策、规定执行。
本规定自颁布之日起施行。邕宁、武鸣两县根据实际情况参照执行。