市人民政府关于进一步做好我市旧区改建工作若干问题的通知

各县、区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局(总公司、总会)：
为适应改革开放、发展经济和改善人民群众居住环境的需要，进一步加强对旧区改建的宏观调控和管理，根据国家和自治区的有关规定，结合我市实际，现就旧区改建工作若干问题通知如下：
一、凡在我市规划区范围内，不需征用土地而进行的房屋新建、扩建、改建或从事房地产开发，均属旧区改建的管理范围。市土地开发领导小组主管本市的旧区改建工作。
二、旧区改建工作应遵循统一规划、因地制宜、综合开发、配套建设的原则，有计划地进行，统筹兼顾社会效益、环境效益和经济效益，做到改造一片，完善一片，受益一片。
改建的重点是危旧房屋集中成片以及市政公用设施简陋、交通不便、环境污染严重的街区和地段。旧区改建要有利于调整产业结构，要与新区开发相结合，有步骤地向新区疏散工业企业和人口，逐步改善居住、交通条件，提高城市的综合功能。
旧区改建应注意保护改建范围内的文物古迹、古树名木和代表城市传统风貌的街区，以弘扬城市的历史文化。
三、依据我市国民经济和社会发展计划以及我市历史现状特点，由市规划管理部门按照城市总体规划要求，有计划地编制成片旧区改建区域的控制性详细规则如。
在旧区改建范围内，市规划管理部门应按国家规定和城市总体规划、成片就区改建详细规划要求的参数严格控制开发项目的建筑密度、容积率和绿化率(一般项目的绿地面积应占建设用地面积25％以上)，使旧城区内的人口容量控制在适度范围内，减轻城市基础设施的压力，提高城市环综合质量。
四、城市旧区改建开发项目，其拆迁房屋的占地面积在5000㎡以上(含5000㎡)的，为成片旧区改建项目；小于5000㎡的，为零星旧区改建项目，小于3000㎡的，为零星插建项目。
对投资开发城市旧区改建项目的开发企业，鼓励其开发成片旧区改建项目，并同步建设市政和公建配套设施(指无偿提供社会使用部分，下同)。
在城市旧区改建范围内，原则上不再批准零星旧区改建开发项目，不允许零星插建。
五、在旧区改建范围内，凡市规划管理部门已编制成片旧区改建详细规划的，原则上统一组织拆迁安置。所需安置或周转用房，采取购买市政府指定开发单位建设的安居工程房或商品房等方式解决，不另行安排安置用地。
六、停止在旧区改建范围内所有建筑物、构筑物的扩建、改建和重建。对位于近期尚不实施成片旧区改建计划区域内的私房，经市房产管理部门确：认属危房的，经市政府批准允许在原有宅基地商积釉建筑面积的限额内进行维护性修建，并按有关规定办理报建手续。
七、凡经批准的旧区改建项目，开发企业必须严格按批准的规划实施，必须按国家规定设定停车位置。
八、对确认为成片旧区改建时需拆除现有房屋的国家机关、企事业单位，符合成片旧区改建规划的，经批准可拆除自建，并严格按规划实施。单位自建的房屋不得作为商品房出售。
旧区改建范围内的工矿企业结合技术改造、调整产业结构或转产需要，厂址向城市外围迁移，其原有用地可以进行经营性开发。凡经市人民政府认定的困难企业，其用于开发的原用地符合成片旧区改建条件的，经市土地开发领导小组批准可享受成片旧区改建优惠政策。
九、已批准实施的旧区改建项目，开发企业要根据规划
部门编制的成片旧区改建详细规划及有关规定，提出拆迁置计划报市旧区改建管理部门批准，在市房屋拆迁管理部门发布拆迁公告后，方可开展拆迁工作。
任何单位和个人必须服从旧区改建拆迁决定，不得以任何理由拒绝或拖延执行。
国家机关、企事业单位应主动带头搬迁。
十、经批准实施的旧区改建开发项目，在市房屋拆迁管理部门发布拆迁公告后，市土地管理部门按规定终止该改建区内原有单位和个人的国有土地使用权。在办理国有土地使用权出让手续后，开发企业方能进行开发建设。
十一、获取旧区改建房地产开发项目批准书的主要方武
1、对现旧区详细调查、评估后的项目招标、拍卖；
2、对统一拆迁安置后的开发用地招标、拍卖；
3、协议(议标)安排；
4、批准合作开发。
十二、旧区房地产开发项目的办理程序：
1、开发企业向市人民政府提交项目申请报告，由市人民政府办公室第四秘书处对项目申请进行初审；
2、主管副市长对项目申请进行审核；
3、市土地开发领导小组审批；
4、开发企业在项目申请获得批准后，凭项目批准书按有关规定办理计划、规划、土地、拆迁、报建等手续；
十三、旧区改建开发项目实行项目抵押金制度。开发企业的旧区改建项目经市土地开发领导小组批准后，必须按规定将项目抵押金存入市旧区改建管理部门的抵押金专户后才能领取《南宁市城市旧区房地产开发项目批准书》。项目开工后，由市旧区改建管理部门根据工程进度逐步返还项目抵押金。
严禁擅自转让、炒买旧区房地产开发项目，违者没收其交付的项目抵押金。
十四、成片旧区改建项目经批准后，可享受下列优惠：
(一)、经市土地开发领导小组批准，改建区不同地域的土地出让金按市土地管理部门核定的宗地评估地价的20～50％收取，其中：
1、拆除旧房建筑面积达新建房屋建筑面积的45％，或市政和公建配套设施投资额达项目工程造价(不包括拆迁安置费用，下同)的15％，或提供道路用地面积达项目总用地面积的25％，或改建项目的实施对城市建设有重大促进作用并经市人民政府认定者，土地出让金按宗地评估价的20％收取。
2、拆除旧房建筑面积达新建房屋建筑面积的35％，或市政和公建配套设施投资额达项目工程造价的10％，或提供道路用地面积达项目总用地面积的15％者，土地出让金按宗地评估价的30％收取。
3、拆除旧房建筑面积达新建房屋建筑面积的25％，或市政和公建配套设施投资额达项目工程造价的5％，或提供道路用地面积达项目总用地面积的10％者，土地出让金按宗地评估价的40％收取。
4、拆除旧房建筑面积达新建房屋建筑面积的20％，或市政和公建配套设施投资额达项目工程造价的2％，或提供道路用地面积达项目总用地面积的5％，土地出让金按宗地评估价的50％收取。
达不到上述要求者，适当提高土地出让金的收费率。在本通知发布前已领取城市旧区房地产开发项目批准书的成片改建项目，土地出让金按照原市人民政府南府发[1995]123号文的收费标准提高10％收取。
(二)、已承担中学、小学、幼儿园增容扩建6个班以上的项目，不再收取教育附加费。
(三)、旧区改建项目的地下商场、地下停车场建筑面积可算作应建设的人防工程面积。
(四)、城市供水管道增容费、排水设施有偿使用费、电贴费减去旧区原有管道用量、负荷后计收。
(五)、经核定，对相当原有旧房建筑面积部分的建设投资，投资方向调节税适用零税率，对超过原有旧房建筑面积部分的建设投资，仍按规定征收投资方向调节税(“三资”企业不适用投资方向调节税的有关规定)。
十五、因特殊情况经批准的零星旧区改建项目、零星插建项目以及单位提供土地与开发企业合作开发的房地产项目，均不得享受以上五项优惠政策。此类项目的土地出让金经市土地开发领导小组审定，可酌情减收。
十六、旧区改建项目经批准后，开发单位须与市旧区改建管理部门签订项目建设合同，接受监督、检查和管理。开发企业须在合同规定期限内完成项目前期工作，实施拆迁改建。
凡领取建设用地规划许可证后，一年时间内无特殊原因未开始拆迁的旧区改建项目，取消开发企业对该项目的开发权，没收其交付的项目抵押金的30％～50％，并由规划管理部门注销其建设用地规划许可证；以出让方式取得土地使用权满二年无特殊原因未动工开发的项目，由市土地管理部门无偿收回土地使用权。
十七、《市人民政府关于南宁市旧区改建若干问题的通知》(南府发[1995]33号)和《市人民政府批转市建委关于成片旧区改建项目办理优惠政策有关问题意见》的通知（南府发[1995]123号)同时停止执行。