南宁市国营商业小型企业租赁经营试行办法

根据《中共中央关于经济体制改革的决定》精神和国务院关于商业体制改革的有关规定，为了深化企业改革，进一步放开搞活国营商业小型企业，以增强企业竞争力，繁荣市场，拟在我市国营商业小型企业中推行租赁经营的办法，具体规定如下；
一、租赁经营办法
1、小型国营商业企业实行租赁经营，是按照企业所有权与经营权适当分离的原则，在国家宏观经济指导下，搞活小型企业的有效办法。其目的在于进一步搞活企业，改革企业领导体制，改革经营方式，改革分配制度，提高服务质量，提高经济效益。各商业企业应从实际出发，积极推行小型企业租赁经营。
2、企业的出租权属于国家。凡需实行租赁经营的小型、企业(指以1983年年利润十五万元以下的小型企业)，由主管公司拟定出租方案，办法，报经主管局会同财政局审查批准。
3、租赁形式：主要采取集体(合伙)租赁、个人(家庭)租赁，租赁企业一般采取在企业内部、职工中公开招标，也可以在社会上公开招标，择优中标。
承租人的条件：有正当职业，拥护党的路线、方针、政策、守信用，熟悉本行业务，具备一定的经营管理能力。个人承租(包括家庭承租和合伙承租)的，将个人和两位保证人的一定数量财产进行保险，作抵押(集体承租不用保人)，均可投标承租。承租人的资格审查，由主管公司负责，并将承租人资格审查结果分别报主管局和财税部门备案。
4、确定租赁关系后，须签订租赁合同。其主要内容：租赁双方的权力与义务，租赁期限，租金数额，交纳方式、利益分配、债权与债务处理等。经租赁双方磋商取得一致意见后，签订租赁合同，并经公证部门签证后生效。租赁企业，承租人必须到工商局办理更换营业执照，始能开业经营。
5、企业租赁期限一般三至五年，最短不少于两年。租赁企业实行独立核算，自主经营，自负盈亏，照章纳税。租赁期间企业所有权性质不变，隶属关系不变，职工原有身份不变，连续计算工龄不变，退休后待遇不变。集体租赁经营的企业，实行集体商业财务税收制度。个人租赁的，实行个体商业财税制度，免交奖金税。
6、企业租赁前的债权债务，双方可在不损害债权人利益的前提下，协商具体偿还办法，列入租赁合同条款，作为处理有关债务的依据，并通知债权人和有关部门。企业租赁期间债权债务由承租人负责承担处理。
 二、承租人的权利和义务
承租人是企业租赁期间独立经营者和企业的法人代表。对租赁期间的生产经营和行政管理全面负责，具有如下权利：
1、拥有按政策规定决定企业经营活动的自主权，包括经营自主权，财务处置权、业务决策权等。但不得自行改换原企业的主管业务，在经营好主管业务的前提下，可增加服务项目，扩大经营范围。
2、有权为租赁企业的发展，按规定组织本企业职工八股，入股后盈亏共担，年度股息和红利合计不得超过股金的15％。
3、有权自主使用租赁财产。。凡集体租赁的企业，用税后公积金添置的设备和补充的资金，归企业集体所有；实行个人租赁的企业，所添置的设备和补充的资金归承租人所有，不论集体和个体租赁企业需投资增建房屋的，必须征得出租方的同意，承租期满，增建房屋产权归出租方，但可取得适当的补偿。
4、有权确定用工形式，招收有本市城镇户口的合同工、临时工、计时工，终止租赁合同后，租赁期间的录用合同，即行解除。
5、有权制订店章、店规。
6、有权按照按劳分配的原则决定企业内部的分配形式和办法。但在企业正常经营的情况下，不得随意压低职工工资标准。租赁期间原有职工保留工资级别，终止租赁合同后，享受其应有的工资劳保、医疗待遇。
7、租赁企业实现的利润，除按规定缴纳税金、租金和有关费用外，其余部分全归承租方所有，但应按一定的比例提取公积金、公益金。集体租赁企业的负责人，其个人与职工的收入允许有一定的差距，但一般不能超过职工平均收入的三倍。个人承租所得超过三倍以上的可暂存企业作保险金，待承租期满一次结清，照规定交纳个人所得税。
8、租赁企业经批准享受国家照顾性税收政策的减免税部分，只能用于主管公司发展生产，不能用于分配。
承租人负有以下义务：
1、认真执行国家有关的方针、政策和本行业的有关规定，履行合同的各项条款。接受工商行政、税务部门和主管公司的监督指导，不得违法经营，在租赁期间不准转业、转租或无故停业。
2、遵守职业道德，文明经商，不断提高服务质量，维护消费者利益。
3、尊重企业职工的民主权利，实行民主管理，定期向职工报告工作，听取职工的意见和建议，实行“三公开”(即经济效益，财务帐目，职工收入公开)，维护职工的劳动权利和利益，在经营发展的基础上，职工工资逐步增加。
4、原有的职工原则上应由承租者全部接收，如承租人确需减员则须由承租方按减员人数每年六百至一千元数额的生活费交主管公司作待安排人员生活费，交至合同期满为止。
5、按期向出租方交纳租赁费，退休、工会、教育、统筹费和主管公司的管理费(兔收的除外)，待摊费用仍按规定继续摊销，上述费用在税前列支。
6、承租人必须对全部租赁财产负责维护保管，损坏要照价赔偿，并实行全部财产社会保险。
7、建立健全财务帐目，并按规定逐月向出租方和财税部门报送报表，按时纳税和向出租公司交费，不得拖欠。
三、出租方的权利与义务
出租方有以下的权利：
1、督促租赁方贯彻执行国家有关政策、法规、法令，纠正租赁方违反政策和合同的行为。
2，按规定向租赁方收取租赁费。租赁费包括：固定资产和流动资金占用费、网点费。固定资产占用费按现行折旧率计算，流动资金占用费按当地银行贷款利率计算，网点费可根据门店所处地段，由上级主管公司与同级财政部门共同商定。基数利润可由出租和承租双方协商合理确定。微利和亏损企业的网点费，在一段时间内可以减收或免收。
3，当租赁方因经营不善，不能按期缴纳租赁费或使国家财产遭受损失时，有权对租赁者重新审查以至终止合同。
出租方须承担以下的义务：
1，出租方需尊重租赁企业的经营自主权，不得违反合同规定干预租赁企业自主经营。
2、对出租企业的商品资金所需贷款及网点更新改造等所需贷款，依据合同由出租方提供相应的信贷担保。
3、为租赁企业提供业务技术，财务管理等方面的服务，组织经验交流及有关政策法律的咨询服务。
4、出租方除收取合同规定的费用外，不得搞平调。收取的租赁费要以业养业，用于本行业的业务发展。
四、附则：
1、租赁期间由于国家的政策、法规变化或发生其他预料不到的重大变化，无法按合同规定执行时，经租赁双方协商一致，可以修订合同或作出补充规定，并送主管和财政部门备案。修后的合同或补充规定与原合同具有同等法律效力。
2、租赁双方均不得随意变更、终止或解除合同，如单方变更、中止或解除合同，应按国家经济合同法规定承担经济责任。
如因国家政策，客观环境发生意料不到的重大变化，确需变更合同时，租赁双方可协商修订合同，并经公证机关确认，修订后的合同或补充规定与原合同具有同等法律效力。
租赁期间如果承租人经营管理不善，无力支付租赁费，不执行合同规定，损害了出租方利益的，或出租方严重干扰承租方自主经营的，租赁双方均可经仲裁机关按法定程序解除合同，并追究违反合同方的责任。 
3、租赁期满或按上述规定需解除合同时，由租赁双方和公证部门代表对租赁企业资产进行审计后，即解除租赁关系，并到工商局办理变更营业执照手续，如对善后处理事宜发生异议时，可提交公证部门处理，租赁期满后，如需延长租赁期，须重新签订合同。
4、本办法由市财政金融贸易办公室负责解释。
5、本办法自发布之日起试行。