南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市利用社会资金投资建设拆迁安置房项目试点工作方案的通知

各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：

经市人民政府同意，现将《南宁市利用社会资金投资建设拆迁安置房项目试点工作方案》印发给你们，请认真组织实施。

二〇〇九年九月十一日

南宁市利用社会资金投资建设拆迁安置房项目试点工作方案

为进一步贯彻落实市委、市政府“先建安置房，再征地拆迁”的征地拆迁工作新思路，加快推进我市拆迁安置房建设，采取利用社会资金投资建设拆迁安置房的建设模式，多渠道筹措资金，积极引导有资质、有实力的企业参与我市拆迁安置房建设，根据有关法律法规，制定本方案。

一、组织机构

成立利用社会资金投资建设拆迁安置房项目推进工作领导小组（以下简称领导小组），作为我市城市规划区范围内，利用社会资金投资建设拆迁安置房项目推进的决策机构，负责审定安置房项目的有关政策、计划及重大事项，负责安置房项目推进的指导、协调和监督等工作。

领导小组成员如下：

组 长： 市长

常务副组长： 分管副市长

副 组 长： 市政府分管副秘书长

市建委主任

成 员： 市监察局局长

市发改委主任

市财政局局长

市国土局局长

市规划局局长

市房产局局长

市园林局局长

市物价局局长

市审计局局长

市法制办主任

兴宁区区长

江南区区长

青秀区区长

西乡塘区区长

邕宁区区长

良庆区区长

市建委分管副主任

领导小组下设办公室，办公室设在市建委，全程负责安置房项目的管理、协调工作。

领导小组办公室主任由市建委主任兼任，具体成员从各部门抽调人员组成。

二、利用社会资金投资建设拆迁安置房试点项目建设方式

利用社会资金投资建设拆迁安置房试点项目（以下简称试点项目）建设采取“建设—移交”的方式实施：即市政府采取竞争性谈判的方式，面向社会选定投资建设单位，与其签订相关投资建设合同，并提供项目建设用地；投资建设单位作为项目的投资、建设主体，按照市政府的要求开展建设；项目竣工验收合格后，市政府按合同接收项目，支付款项；项目接收后，由市政府指定的单位负责销售。

（一）建设内容

项目建设的内容（即项目接收的范围）包括：项目的住宅、配套商业设施、非商业配套公共服务设施、幼儿园、学校、地下停车库及其它市政府要求纳入项目建设的部分。

（二）回购价款

项目回购价款原则上由投资建设单位开发建设综合成本、管理费用和利润三部分组成。

投资建设单位开发建设综合成本由前期费用（包括工程勘察、建筑规划与设计、前期报建和前期工程费等）、建筑安装工程费、基础设施费（含小区非营业性配套公建费等）、红线外由投资单位承担的市政工程费用、财务费用（不高于同期银行贷款利率）、需交纳的税金、行政事业性收费等构成。管理费用和利润两项合计按开发建设综合成本的7%计取。

（三）回购价款支付年限

项目的回购价款采取分期支付的方式，自项目竣工验收合格并办理移交手续之日起四年内，市政府按项目合同约定的付款方式、付款时间，每年等额支付给投资建设单位。

三、主要工作内容

（一）征地拆迁和用地划拨、出让

城区政府按征地拆迁包干的模式，负责完成试点项目建设用地的征地拆迁工作，费用由市财政局负责。

市国土局负责将试点项目用地依照国家用地程序划拨到市房产局名下或以“招拍挂”形式出让。

（二）确定投资建设单位，签订投资建设合同

市建委负责编制《南宁市利用社会资金投资建设拆迁安置房试点项目投资建设单位竞争性谈判实施方案》报市政府审定，经市政府批准后，市建委组织市各相关部门成立试点项目采用竞争性谈判选择投资建设单位评审工作组，通过竞争性谈判评选出投资建设单位。

由市政府委托市建委与选定投资建设单位签订投资建设框架协议和项目投资建设合同，并与市财政局共同与投资建设单位签订项目回购协议。

（三）项目用地的“三通一平”

项目用地的“三通一平”工作，由投资建设单位负责，相关费用纳入其开发建设综合成本。

（四）项目前期工作

已完成的项目前期工作成果由市建委组织移交投资建设单位。未开展项目前期工作的项目，由投资建设单位负责完成项目的立项、规划、勘察、设计、施工招标、施工许可等工作。项目建设各项手续由各部门按特事特办，急事急办原则尽快办理到投资建设单位名下。

（五）施工组织及监管

在项目建设过程中，投资建设单位按合同及有关法律法规要求组织施工单位施工，确保项目的质量、安全并按期竣工移交。

领导小组办公室负责对投资建设单位进行全过程的监督协调，并组织做好项目变更的签证、投资认定和监控等工作。

（六）验收和接收

项目建设完成后，由领导小组办公室组织市建委、城区政府及相关单位和部门进行竣工验收。投资建设单位按《建筑工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质[2005]7号）的规定负责质保期内的有关费用。

竣工验收通过后一个月内，投资建设单位须办理项目移交手续，将项目移交市房产局；质保期内的整改工作由市房产局督促投资建设单位负责。

（七）投资审计

项目完成验收签字确认后，由市审计局或市财政局在三个月内组织完成项目投资审计工作，并对建设项目出具审计报告，由市财政局根据审计报告确认的额度按合同分批拨付回购价款。

（八）销售和管理

市房产局牵头会同项目所在地城区政府按《拆迁安置房销售办法》组织制订安置房销售方案，报领导小组批准后，由市房产局负责安置房销售并办理有关证件。

安置房售房价由市物价局会同城区政府、市财政、市房产局、审计等部门参照拆迁补偿价、本市同等地段经济适用房销售价并结合项目建设成本综合研究后提出，报领导小组审定。

（九）物业管理

在完成整个项目移交前，物业管理由投资建设单位负责。项目交付使用后四年内由市房产局负责组织做好安置房物业管理工作，四年后依照物业管理的相关法律法规执行。

项目的商业用房销售由市房产局制定方案报领导小组批准后组织实施，销售所得资金应用于补贴安置房物业管理、维修费用的政府支出部分，市财政局应设立专户进行管理。

四、各方职责

（一）领导小组办公室负责项目的日常管理、协调工作，确定拆迁项目工程量变更签证工作，跟踪审核建设资金到位和使用情况，适时评估项目建设成本和财务风险。

（二）市建委作为项目推进的牵头单位，负责组织、指导、协调项目工程招投标、相关报建手续，做好工程建设的质量和安全监督管理等工作，组织做好项目接收等工作。

（三）城区政府负责项目用地的征地拆迁，配合做好建设过程中相关管理和拆迁安置房的销售工 作。

（四）市发改委负责指导办理项目的立项、可研、初步设计手续。

（五）市规划局负责办理项目的规划定点手续，提供规划设计条件，办理用地规划许可、工程规划许可及工程规划竣工验收等相关手续，并做好规划实施的监督管理。

（六）市国土局负责审核项目范围内土地权属，提供相关地籍资料，指导城区政府开展征地拆迁等工作，并按规定办理有关用地手续。

（七）市房产局负责做好安置房销售和项目物业管理工作，按有关规定办理房屋产权登记手续。

（八）市物价局负责做好安置房售房价的确定工作。

（九）市园林局负责提出项目内绿化指标和种植要求，监督、指导项目绿地的养护和管理。

（十）市财政局负责审核具体项目工程预算，确认和拨付项目接收资金，并组织对企业建设资金到位和使用情况进行监督管理。

（十一）审计局负责对项目建设实施进行跟踪审计。

（十二）市法制办负责项目建设形成的合同、协议等文书的审查工作。

（十三）其它相关部门根据各自职责协助做好项目建设的各项工作。

（十四）市监察局负责对项目的建设、管理和销售工作全过程进行监察。严格查处相关部门工作人员在建设、管理和销售工作中玩忽职守、徇私舞弊等行为。

（十五）投资建设单位负责组建项目公司，进行项目投融资，开展项目前期工作，组织实施项目建设、竣工验收和项目移交，确保工程质量和使用安全，并在法定期限内承担保修责任。

五、工作要求

（一）建立项目建设工作的例会制度。由领导小组定期或不定期召开例会，审议建设过程中的重大事项，协调解决项目实施过程中遇到的困难和问题。

（二）各相关部门应开设项目建设审批的“绿色通道”，加快项目各项手续的办理速度，确保建设工作的顺利进行。

（三）各城区政府成立相应工作组，指定一名城区领导负责该项工作。

（四）项目招投标活动在市建设工程交易中心内进行，接受市建设行政主管部门招投标监管机构的监管。

（五）投资建设单位在开展项目建设过程中，投入项目的资金要实行专户储存、专款专用。

（六）对投资建设单位的开发建设综合成本，应采取过程跟踪审计或费用包干与过程跟踪审计兼顾的方式实施控制，两种方式的控制要求要在项目投资建设合同中分别予以明确。