南宁市人民政府关于实施城市低收入家庭住房保障工作的意见

各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：

为解决我市城市低收入家庭住房困难问题，促进房地产业健康持续发展，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《广西壮族自治区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（桂政发〔2007〕44号），结合我市实际，特制定如下实施意见：

一、充分认识城市低收入家庭住房保障工作重大意义

住房问题是重要的民生问题，是人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题之一，关系到全面惠及全体人民的小康社会建设。市级各部门要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观和胡锦涛总书记在党的十七大报告中关于更加注重社会建设、着力保障和改善民生、健全廉租住房制度、加快解决城市低收入家庭住房困难的精神，按照我市全面建设首善之区和构建和谐南宁的总体目标要求，增强紧迫感和责任感，把解决我市城市低收入家庭住房困难作为全面建设小康社会，维护群众利益，促进社会和谐稳定的重要工作和保持房地产业持续健康发展的重要内容，并作为政府公共服务的一项重要职责，进一步完善和落实廉租住房保障制度，改进和规范经济适用住房制度，把住房保障工作抓紧抓好，确保党和政府的惠民政策落到实处，实现“住有所居”的城市住房保障目标。

二、明确总体目标和基本原则

（一）总体目标

建立健全我市住房保障制度，加快廉租住房制度建设，改进和规范经济适用住房制度，积极推进危旧房改造和农民工集体宿舍建设，切实解决城市低收入家庭及特殊困难群体的住房困难问题，实现应保尽保目标。

（二）基本原则

1．坚持突出重点，统筹兼顾的原则。以建立健全我市廉租住房制度为重点，改进和规范经济适用住房制度，加大危旧房改造力度，努力解决我市城市低收入家庭住房困难和改善我市城市住房困难群体的居住条件。

2．坚持政府组织，市场运作的原则。我市廉租住房建设由财政拨款，市人民政府相关部门实施建设和管理；其它保障性住房由市人民政府给予优惠政策，并负责组织开展项目前期工作、销售和租赁管理，开发建设通过招标形式，由中标的房地产开发企业实施。

3．坚持统筹规划，分步实施的原则。解决我市城市低收入家庭住房困难工作是一项长期而艰巨的任务，要按照科学发展观的要求，统筹规划、分步实施。

4．坚持适时调整，动态管理的原则。解决我市城市低收入家庭住房困难的范围和标准，与一定时期社会经济发展水平和居民居住状况相适应，适时调整，动态管理。低收入标准以人均年收入低于市统计部门每年向社会公布的上年度城市居民人均可支配收入的60%确定，住房困难标准以现人均住房建筑面积低于市统计部门每年向社会公布的上年度城市居民人均住房建筑面积的60%确定。

5．坚持全方位，多渠道保障的原则。用廉租住房来保障长期或暂时买不起住房的我市城市低收入住房困难家庭，用经济适用住房来保障买得起与其支付能力相适应住房的我市城市低收入住房困难家庭，用集体宿舍来改善我市农民工居住条件。

三、进一步建立健全廉租住房制度

（一）廉租住房保障范围及面积标准

城市廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。自2008年起，我市廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。

我市廉租住房保障面积标准：根据我市城市家庭平均住房水平和财政能力，结合家庭结构和人口等因素，确定在“十一五”规划期内，实行廉租住房保障标准为家庭人均住房建筑面积13平方米。

（二）廉租住房房源

市廉租住房房源主要通过以下渠道筹集：

1．政府出资建设的廉租住房。

2．政府出资收购的住房。

3．社会捐赠的住房。

4．清理腾空并符合廉租住房标准的公有住房。

5．其他渠道筹集的住房。

（三）廉租住房建设

我市廉租住房建设计划由市房产局会同市发改、财政、国土、建设、规划等部门拟定，报市人民政府批准后实施。廉租住房建设用地由市国土局在申报年度用地指标时单独列出。新建廉租住房要统筹规划、合理布局，原则上应选择在市政基础设施配套条件比较完善的城区建设，主要在经济适用住房和普通商品住房小区中配套建设。新建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内，配套建设厨房、厕所和给排水、供电、有线电视等设施。廉租住房建设项目一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。廉租住房的建设应严格执行国家规定的各项税收优惠政策。廉租住房项目外基础设施建设费用，由市人民政府负担。

（四）廉租住房资金来源

我市廉租住房保障资金采取多种渠道筹措，来源主要包括：

1．扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额。

2．从土地出让净收益中按照不得低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金。

3．市财政预算安排用于廉租住房保障的资金。

4．自治区财政预算安排的廉租住房保障补助资金。

5．中央预算内投资中安排的补助资金。

6．中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金。

7．社会捐赠的廉租住房保障资金。

8．直管公房出售、拍卖及商业开发拆迁补偿等收入，扣除必要安置费用后的余额。

9．其他资金。

（五）廉租住房保障方式

我市廉租住房保障实行货币补贴、实物配租和租金核减相结合的方式。

1．货币补贴。补贴额度按照我市城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。每平方米租赁住房补贴标准实行动态管理，由市房产局会同有关部门根据我市经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素按年度提出，报市人民政府批准后公布执行。

2．实物配租。市房产局对已登记的符合规定条件的我市城市低收入住房困难家庭按照登记先后顺序实行实物配租。实物配租住房的租金实行政府定价，按照配租面积和租金标准确定。租金标准实行动态管理。由市房产局按规定报市物价部门核准后执行。享受实物配租的家庭在租赁期间发生的水费、电费、生活垃圾处理费、物业管理费等由承租家庭负担。

3．租金核减。对现承租公有住房的符合我市廉租住房申请条件的城市低收入住房困难家庭，由公有住房出租单位按照廉租住房租金标准给予减收住房租金。

（六）动态监管和退出机制

市房产局建立我市城市保障住房和低收入家庭住房档案，并及时更新完善。享受住房保障待遇的家庭应按年度如实申报家庭收入、家庭人口及住房等资产变动情况，市房产局会同市民政局等有关部门每年对享受我市廉租住房保障家庭的家庭收入、家庭人口及住房等资产变动情况进行一次复核，对不再符合廉租住房保障条件的家庭取消其廉租住房保障资格，停发租赁住房补贴或停止核减租金，享受实物配租的，要按规定腾退住房。

四、改进和规范经济适用住房制度

（一）供应对象

经济适用住房制度作为解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，其供应对象要与廉租住房保障对象衔接。现阶段我市经济适用住房的供应对象按以下方法确定：

2008年底前，按我市经济适用住房管理过渡办法划定；自2009年起，经济适用住房供应对象为我市家庭人均住房建筑面积低于16平方米的低收入住房困难家庭。市人民政府可以根据财政承受能力和居民住房状况对我市经济适用住房申请条件适时进行调整，并向社会公布。

（二）优惠和支持政策

1．经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应。市国土局在申报年度用地指标时要把经济适用住房建设用地纳入年度土地供应计划，单独列出，确保优先供应。

2．经济适用住房建设项目一律免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。

3．经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由市人民政府负担。

4．经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

5．购买经济适用住房且建立了个人住房公积金帐户的购房者可以优先提取本人的住房公积金，市住房公积金管理中心可根据其申请优先发放住房公积金贷款。

（三）建设管理

市发改、国土、建设、规划部门在经济适用住房建设的用地选址上，要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑我市城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局，方便居民工作生活。

在普通商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当将经济适用住房的建筑面积和套数等要求作为控制性详细规划和土地出让的前置条件，在土地出让合同中明确约定。

综合考虑我市经济发展、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，我市现阶段新建经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。

经济适用住房建设采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施。在经济适用住房的规划设计和建设中，必须严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任。经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施，建设单位应当向购房人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

（四）价格管理

经济适用住房实行政府定价。经济适用住房价格由市房改办会同市物价局按照国家和自治区的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定，其中利润率不能高于3%。确定后的经济适用住房价格应当向社会公示。

经济适用住房销售应当实行明码标价。销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。市物价局应依法进行监督管理。

（五）准入和退出管理

市房改办负责制定我市经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，统一组织向符合经济适用住房购买条件的我市低收入住房困难家庭出售，并向社会公布。

居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。市房产局、国土局在办理房屋、土地登记时，应当分别注明经济适用住房、行政划拨土地。

经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向市人民政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由市人民政府确定，市人民政府可优先回购。购房人也可以按照市人民政府所定的标准向政府交纳土地收益等价款后，取得完全产权。

上述规定应当在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由市人民政府按规定及合同约定回购。市人民政府回购的经济适用住房，仍应用于解决其他我市低收入住房困难家庭的住房困难。

已按房改政策购买单位公有住房的家庭退回房屋前或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

个人购买经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。

（六）单位集资合作建房

任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施实物分配或商品房开发。

距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合我市城市规划前提下，经市房改办批准，可利用自有土地组织建设单位实施全额集资合作建房。单位集资合作建房纳入经济适用住房供应计划，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有剩余的，由市房改办统一向符合经济适用住房购买条件的社会家庭出售，或由市房产局按成本价收购后用作廉租住房。

五、逐步改善其他住房困难群体居住条件

（一）积极推进危旧房改造

加大我市危旧房改造力度，积极筹措资金进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造，将改造更新和保护利用相结合，切实做到在拆除改造中保护，在保护利用中更新，在更新延续中拓展。市建设委员会会同有关部门制定危旧房改造计划，各城区政府负责制定年度危旧房改造方案并组织实施。

（二）努力改善农民工居住条件

用工单位作为责任主体，应当为农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。市建委会同发改、国土、规划、经贸等部门，根据农民工的数量和分布，安排建设计划和指标，引导用工单位解决农民工居住问题。农民工集中的开发区和工业园区，应当按照集约用地的原则，集中建设向农民工出租的集体宿舍，但不得按商品住房出售。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合我市城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍。有条件的，可比照经济适用住房建设的相关优惠政策，根据产业布局、农民工的数量及分布，政府引导，市场运作，建设符合农民工特点的住房，以政府指导价的租金标准向农民工出租。同时，积极引导和鼓励城乡结合部居民利用自有住房向农民工出租。

集中建设的农民工集体宿舍，要充分考虑农民工的居住需要和生活成本，坚持经济适用，加强规划设计和建设管理，合理布局、精细设计、确保质量，并适当配备必要的文化、体育活动等设施设备。

（三）继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实

1．加大住房供应结构调整力度。认真落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。市发改、国土、建设、规划等部门在各自职责范围内，各司其职，统筹协调，按照我市住房发展规划，严格控制住房建设套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

2．积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导合理的住房消费，鼓励居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件。市房产局会同工商、银行等部门，结合我市实际制定具体管理办法，加强存量房交易资金的管理，保障存量房交易资金安全，创造良好的住房二级市场交易环境。市房产局会同市工商局建立住房二级市场和房屋租赁市场信息管理制度，结合房地产中介服务市场管理，从2008年开始，对通过中介服务机构居间代理的存量住房租、售信息实行登记制度，并由市房产局在互联网上实时公布，增加市场信息透明度，提高存量房在住房需求中的调节能力。

3．加强房地产市场监管。加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，市规划局要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，市规划、建设、房产部门不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理。

切实整治房地产交易环节违法违规行为。市房产、工商、物价部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法给予行政处罚，并追究有关负责人的责任。

六、建立和完善工作机制

（一）加强组织领导

市人民政府成立南宁市解决城市低收入家庭住房困难工作领导小组，由市长、常务副市长、分管副市长任正、副组长，成员由市政府办公厅、市监察局、编委办、发改委、物价局、民政局、财政局、劳动局、国土局、建委、规划局、城管局、房产局、环保局、统计局、法制办、房改办、住房公积金管理中心、人民银行南宁中心支行、市地税局、工商局和各城区人民政府、各开发区管委会等单位主要领导组成。领导小组在市委、市人民政府的领导下开展工作，负责审定我市城市住房保障建设发展规划和年度建设计划，协调解决我市城市住房保障工作的有关问题。领导小组下设办公室，负责我市城市住房保障的日常管理、协调工作，办公室设在市房产局。各相关部门按照各自职责分工各负其责。

各城区人民政府（开发区管委会）相应明确解决城市低收入家庭住房困难工作管理机构，在市解决城市低收入家庭住房困难工作领导小组办公室的指导下，具体负责本辖区住房保障的日常工作。各街道办事处配置住房保障工作人员，负责处理本辖区范围的住房保障工作日常事务。

（二）建立工作机制

1．建立住房质量和使用功能监管制度。市建委会同国土、规划、房产、城管、环保等部门，按照国家、自治区和南宁市的有关规定，建立我市保障性住房的质量和使用功能监管制度，严格把好住房质量关。廉租住房、经济适用住房建设以及危旧房改造，要坚持经济、适用的原则，提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能，并按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。加强监督，切实加强施工管理，确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求，项目业主、建设施工单位应在建设合同中予以明确。

2．建立面向社会的公布制度。涉及我市解决城市低收入家庭住房困难方面的建设、管理信息，包括发展规划、建设计划、保障范围、申请条件、工作程序等，有关部门要按照“公开、公平”的原则，通过适当的渠道，向社会公布，接受社会监督。

3．建立住房保障资金、用地保障制度。年度预算安排的廉租住房保障资金由市财政局按照规定组织落实，国家和自治区安排的廉租住房保障资金，以及我市对下辖的国家、自治区级贫困县安排的补助资金，由市财政局会同市解决城市低收入家庭住房困难工作领导小组办公室协调有关部门落实，保证住房保障资金落实到位。按照我市解决城市低收入家庭住房困难总体规划和年度计划确定的廉租住房、经济适用住房建设用地，市国土局应当在年度住宅建设用地计划中单独列出，优先供应，确保我市解决城市低收入家庭住房困难的各类住宅建设顺利进行。

（三）落实目标责任

市人民政府将城市住房保障工作纳入政府目标责任制管理，加强监督指导，对市人民政府各有关部门和各城区人民政府、开发区管委会实行目标责任管理考核，签订责任书，制定考核办法，对年度考核完不成任务的予以通报批评，问题严重的要追究有关责任人的责任。市人民政府每年要在市人民代表大会上所作的《政府工作报告》中报告解决我市城市低收入家庭住房困难年度计划完成情况，接受全市人民群众的监督。

（四）严格监督检查

健全公示、评议、举报和奖罚制度。在申请人户口所在地或居住地及其它渠道进行资格公示。设立专门的举报受理部门，明确专人负责，公布举报电话、邮箱等通信途径，公开接受人民群众监督。对举报人员信息保密，对举报有功人员给予奖励。对住房保障工作不力的单位和个人依法依规处理；对住房保障工作先进单位和个人给予奖励。

严格责任追究制度。对弄虚作假，隐瞒家庭收入、资产、人口和住房情况，骗购、骗租保障性住房的，一经查实取消其申请资格，且2年内不得再申请保障性住房。对已购买保障性住房的，追回已购住房或由购房人按市场价补足购房款；对已纳入廉租住房保障的，承租人应腾退廉租住房或退还所有租金补助款；对出具假证明的个人或单位，由有关部门依法追究当事人和单位主要领导及有关责任人的责任。实施住房保障的工作人员在住房保障工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的给予相应党纪政纪处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

（五）加大宣传力度

住房保障涉及广大市民群众的切身利益，要进一步加强住房保障的舆论宣传工作，通过报刊媒体等多种形式，多层次、全方位地宣传住房保障的有关政策，努力把住房保障的有关政策信息传播到千家万户，使住房保障的有关政策家喻户晓，也使有住房困难的市民群众充分感受到党和政府的关怀。

（六）市辖各县城镇低收入家庭住房保障工作可参照执行，并可结合本地经济社会发展实际制定具体实施办法。

七、凡过去文件规定与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。

二〇〇八年十月七日