1～4月　沈城房价3347元/㎡

    今年1~4月份，沈城房价平均每平方米3347.18元，比去年同期增长3.8％。 　　沈阳市房地产研究所昨日发布的《1~4月沈阳市房地产市场形势分析报告》显示，今年前四月，沈城房价稳中略升，其中60~100平方米以及每平方米3000~4000元价位的商品房最受市民青睐。　　前四月平均房价递减　　“有钱人”拉高1月房价　　报告显示，今年1~4月，沈阳市共完成房地产投资44.7亿，同期增长38.8％，许可销售商品房245.8万平方米，同比增长45％。　　在投资大幅增长的背景下，沈城房价形势如何？　　沈阳市房地产研究所所长范翰章介绍，按房产局合同备案数据，前四月沈城商品房平均价格为3347.18元/平方米，比去年同期增长3.8％，商品住宅的价格为3127.73/平方米，同比增长2.5％。其中1月沈阳市商品房平均价格为3746.39元/平方米，2月~4月逐渐回落趋势，分别为3565元/平方米、3397.51元/平方米和3242.39元/平方米。　　范翰章解释说，房价之所以呈递减趋势，是由于1月份买房者以高消费人群居多，而进入2月份以后，中等消费人群逐渐增多，特别是4月份的房交会更是促进了中等价位商品房的交易，因此，商品房的平均价格才有所回落。　　范翰章告诉记者，在所有已经销售的商品房中，3000~4000元价位的住房最受广大买房者的欢迎，销售面积为12033万平方米，占全部住房的38.9％；{TodayHot}从面积上看，前四月共销售商品房31359套，其中60~100平方米的商品房需求最大，占全部住房43.9％，60平方米以下和100~120平方米分居2、3名，分别为6218套和5959套。　　别墅销预售面积同降50％　　宏观调控让开发商谨慎　　与中小户型的“牛市”相比，沈城超大户型和别墅的销预售量明显下降。　　报告显示，今年1~4月全市144平方米以上的超大户型和别墅的销预售额只占到全部市场份额的5％，其中别墅销预售面积仅为0.8万平方米，相比去年同期下降了50％。　　范翰章认为，这主要是由于去年国家对房地产市场宏观调控时规定了购买非普通住宅（主要包括超大商品住宅和别墅）需要额外交纳4％的税费，这在一定程度上遏制了非普通住宅的购买力。另外，基于该规定的影响，房地产商们对于非普通住宅的开发非常谨慎，导致超大商品住宅和别墅的上市量有所下降。　　二手房价格增幅回落　　拆迁减速，新楼盘增加　　今年1~4月份的二手房价格也有所放缓。　　报告显示，前四月沈阳市存量房平均价格为每平方米2149.51元，同比上升3.3％，其中存量住宅平均每平方米2096.34元，同比上升1.7％。虽然二手房整体均价有所上升，但与去年同期相比二手房的增幅明显呈回落趋势。　　“这是一个非常好的现象。”范翰章指出，前几年，沈阳市内的拆迁量较大，拆迁后的市民纷纷购买二手房导致二手房房价上涨很快。近两年，{HotTag}沈阳市拆迁速度有所放缓，新建楼盘大幅增加，许多以前购买二手房的市民又重新购买了新建房屋，最终导致了二手房价格增幅回落。　　“这实际上意味中低收入者对于二手房的选择权逐渐增大。”范翰章说。　　一成商品房空置超一年　　沈房屋空置率比较合理　　根据沈阳市研究所的最新测算数据，截止到去年底，沈阳市空置房屋面积240万平方米，其中商品房空置面积150万平方米，空置一年以上商品房的空置率为10.6％。　　“虽然沈阳市房屋空置属于结构性空置，但空置总量和空置率均在合理区间。”范翰章表示，今年一季度沈阳市空置商品房正处于逐步消化状态，预计一季度商品房空置将减少30万平方米左右。　　“经过近几年政府的调控，沈阳市房地产市场开发投资与销售比例比较合理，供求基本平衡，房价运行比较平稳。沈阳目前是大中城市房产市场中最好的市场之一。”范翰章最后说。　　沈阳房地产市场四大特点　　住宅郊区化趋势明显　　沈阳市房地产研究所所长范翰章昨日说，当前沈阳市房地产市场运行呈现以下4个特点：　　房地产用地快速向郊区扩展由于今年以来一环以内房地产用地量明显下降，和平区、沈河区成交的土地基本上是商业地产用地，商品住宅开发用地主要在二、三环之间，其中全市东西两端的于洪区、大东区和东陵区商品住宅开发量较大。　　住宅郊区化进程加快由于核心城区房价昂贵，沈阳房地产市场热点已开始从城市中心区向城市周边扩散。沈阳城市交通进步十分迅速，为沈阳市住宅郊区化提供了可能。　　新建房为主，二手房为辅据统计，今年1~4月份，全市新建房销售面积和二手房交易面积比例为2.38：1。这是沈阳市房地产市场发生的一项重大变化，标志着房地产市场进入了以增量房为主、以存量房为辅的一个崭新局面。　　新开盘项目以大盘居多据统计，当前，沈阳房地产大盘项目总开发面积约占新开盘项目的60％左右。大批拥有雄厚资金的外资和外埠开发企业的相继进入，造就了一大批房地产大盘项目。目前沈阳50万平方米的比比皆是，100万平方米甚至200万平方米也不罕见。这些大盘对提升沈阳房地产市场水平发挥了重要作用。　　沈阳房地产市场三大问题　　节能住宅推广困难重重　　节能住宅缺乏动力机制、基础设施配套无法保证、房屋质量亟待增强是目前沈阳房产市场存在的三大主要问题。　　沈阳市房地产研究所所长范翰章认为，由于沈阳城市供暖体制和技术上的原因，当前沈阳市供暖无法计量收费。这直接导致了消费者对商品住房节能状况并不热心，搞节能住宅的开发商增加投入的同时并没有得到相应的回报。　　同时，沈阳市住宅开发用地大多在一环之外，许多住宅大盘甚至在二环与三环之间。由于当地基础设施相对滞后，相当多的开发项目基础设施配套薄弱，甚至根本没有。　　根据沈阳市工商局的统计数据，2005年全市十大消费申诉热点中，房地产占了两项，其中商品房排在第三位，物业服务位居第四。沈阳市消费者协会在3月15日开展现场维权咨询会上，冒雪前来投诉和咨询的投诉者中，其中六成为房产投诉。投诉的重点主要为商品房买卖的霸王条款问题、期房合同问题、交房质量问题。　　预测：今年房价涨幅约5％　　60～100平方米的户型将继续受宠税费、建材等开发成本提高仍将带动房价上涨　　沈阳市房地产研究所所长范翰章昨日预测，今年沈城商品房均价升幅约为5％，60~100平方米的户型将继续受宠。　　范翰章认为，2006年沈阳房地产市场仍然是一个平稳发展年。从市场走势看，普通商品住宅仍将成为未来房地产市场的主流，并仍将以中小户型、中等（中低）价位住宅为主。　　根据近期沈阳市房地产研究所沈阳市民的抽样调查，60％的市民对60~100平方米的二居室住房更为看好。另外今年结婚的人数将达到7万人左右，这对于房产市场起到拉动作用。　　而对于高档住房市场，范翰章认为综合环境良好的高档住房也会具有一定的市场，但以炒作、投机为目的的酒店式公寓销售形势不乐观。　　从房价走势上看，随着税费、建材等房地产开发成本不断提高以及楼盘周边环境质量投入增加，这些因素将继续推动沈阳房价不断上涨。　　此外，国家税务总局近期下发的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，重新规定了省会城市非经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率上调5％，这意味着开发商的开发成本增加了1.65％，这也可能推动沈阳市房价直接或间接的上涨。　　从另一个角度来看，由于居民对高房价的承受能力有限，政府出台的一系列宏观调控措施将逐渐有效制约房价上涨过快的趋势。　　综合两方面考虑，2006年的房价将呈现温和上升的趋势，商品房的均价升幅约为5％。